篇一：房地产企业的经营风险
房地产行业的经营风险
房地产行业是资本密集型行业,其行业特征决定了资金成为房地产企业发展壮大的关键因素。下面是店铺为大家带来的房地产行业的经营风险，希望能帮到你。
房地产行业的经营风险
中小企业融资一般有八大渠道三十余种方法即：1、债权融资
2、股权融资3、企业内部融资4、项目融资5、贸易融资6、专业化协作融资7、政策融资8、上市融资。
债权融资又分为国内银行贷款、民间借贷融资、信用担保融资、金融租赁融资、国外银行贷款、发行债券融资;股权融资分为股权出让融资、增资扩股融资、产权交易融资、杠杆收购融资、引进风险投资、投资银行投资;内部融资分为留存盈余融资、资产管理融资、票据贴现融资、资产典当融资、商业信用融资
贸易融资分为进口贸易融资、补偿贸易融资;项目融资包括项目包装融资、BOT项目融资、IFC国际投资;政策融资包括科技型中小企业技术创新基金、中小企业发展专项资金、中小企业国际市场开拓资金、农业科技成果转化资金;专业化协作融资包括农业产业化项目协作融资、零部件供应与组装企业协作融资
上市融资包括国内上市融资、境外上市融资、买壳上市融资
房地产业的基本概念
房地产业是指:以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括:土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
房地产业的具体内容
(1)国有土地使用权的出让;(2)房地产的开发与再开发:征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发;(3)房地产经营:土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;(4)房地产中介服务:房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介;(5)物业管理:房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;(6)房地产的调控与管理:建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等;地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。
房地产业的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括:a)土地
b)建筑物及地上附着物
c)房地产物权
注:房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
篇二：房地产企业的经营风险
房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。
政策风险
政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。
土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：
新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产
供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。
金融政策主要包括两个方面：加强商业银
行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商
业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行
提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。
针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增
值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行
政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。
经济风险
根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期
通胀和通货膨胀与房地产业发展也存在一定的关联性。房地产业是重要的宏观经济组成部分，与宏观经济互为影响。当经济上行时，对房地产业来说经济风险较小；
一旦经济出现不确定性或隐患，房地产企业应及时监测市场并对背后原因进行分析，从而采取措施减轻经济下行风险带来的损失。如2007年年底、2008年年
初美国次贷危机初现时，国内房地产市场销售疲软，某大型房地产开发企业对全国房地产形势进行分析并做出判断，房价已经严重背离居民收入和需求，房地产市场
将面临较大的需求疲软危机。此后，该企业对全国主要地区住宅项目价格进行了调整。当次贷危机真正对国内房地产市场产生影响时，该企业由于及早判断市场形
势，果断采取相应措施，减少了经济下滑给自身带来的损失。可见，经济风险需要企业对市场进行长期监测，并做出正确的判断。
市场风险
成本风险。房地产开发项目成本主要由土地成本、建造成本、前期工程费、管理费、利息及相关税费等构成，其中比重最大、影响最大的三个因素为土地成本、建
造成本和人力成本。土地成本取决于房地产业和房屋销售价格的景气度，企业可根据市场情况进行选择。建造成本因在不同城市、不同区域而不同，同时也随着原材
料价格的变化而变化。根据中国社科院金融研究所的研究，钢材等房屋建筑原材料价格上涨会导致房价上涨，但房价上涨的时机还需要看市场。当房价处于上升通道
时，原材料价格转嫁到房价中会比较容易，也会比较快；若房价出现下跌，原材料价格转嫁到房价中就比较困难，开发商只能自己消化这部分上涨的成本。因此，房
地产开发企业应积极应对上游原材料价格波动风险，以增加房地产开发项目的收益，减少自身的损失。
销售价格风险。房地产企业在获取土地、进行项
目投资时往往只对未来1—3年房地产市场形势进行分析判断，而房地产项目真正实施的时间跨度可能会更长，到项目预售时市场或许已经发生较大变化，较长的时
间跨度使房地产销售项目面临着价格变动的风险。如突发政策、金融危机、经济衰退等均会对房地产项目价格产生影响。
资本市场融资风险。房地产企
业多数是借助银行贷款等外债开发和建设房屋，然后通过售房回收资金偿还贷款，是一种高负债、低现金流的状态。在房地产需求旺盛、销售状况良好的情况下，这
种运作是比较合算的，房产出售率高，房地产开发企业可以迅速回笼资金，企业即使没有充裕的自有资本和现金流也可以使项目正常运转。一旦市场需求出现下降，如宏观调控、贷款利率变化、银根收紧或者房地产价格过高消费者难以承受导致市场需求低迷，房地产开发企业资金链条就会绷紧，如果企业没有很好的风险规避工
具，很容易陷入困境。
境外业务汇率风险。汇率变动通过影响原材料进口价格而影响房地产项目的收益，也是房地产企业特别是大型房地产企业不可忽
略的风险之一。
企业市值波动风险。若房地产企业是上市公司，企业股票的价格波动将直接影响企业的融资能力和资金状况，影响企业的土地储备和战
略布局，进而影响企业的竞争力。
从以上各方面的分析来看，政策风险对房地产开发企业非常重要，对政策的预判和理解是房地产企业必备的基本素
质；经济风险和市场风险是房地产企业经营2面临的主要问题，能够积极应对和处理这些风险是企业发展壮大的保证。
可通过
金融工具管理风险
房地产开发企业面临的各种风险均需要企业选择合适的方法进行管理，常见的风险管理方法有：
其中，金融工具管理风险最常用、最有效的是在期货市场进行套期保值。目前，我国已
经推出多种商品期货和股指期货，其他如价格指数期货、利率期货、汇率期货和股票期货等均未推出，因此当前房地产开发企业只能通过钢材期货和股指期货的套期
保值对建筑材料价格波动风险和经济风险进行管理。下面我们着重介绍一下房地产开发企业利用钢材期货对原材料价格风险进行管理（以沈阳地区为例）。
钢材价格变化对房地产企业的影响
房地产开发成本包括土地费用、建设费用、财务费用等，其中土地费用占比最大，其次是建设费用。建设费用中建
安工程费是主要的用钢项目，通过拟合全国各地在这方面的数据，建安工程费中钢筋费用占比在20%—33%。2008年，沈阳不同建筑类型每平米建安成本如
下：
考虑到具体项目、钢材用量、钢材类型及其他因素，将沈阳不同类型建筑每平方米建安
成本和钢筋费用占比进行以下调整：
通过分析可以看出，钢筋价格变化对建安成本变化的影响明显。在土地价格、税收及其
他费用不变的情况下，钢筋价格上涨会严重挤压房地产开发企业的利润。
若钢筋价格上涨15%至4428元/吨，多层住宅建安成本将由770元/吨增至846元/平方米，上涨76元/平方米，涨幅9.8%；小高层住宅总建筑成本将由837元/吨增至928元/平方米，上涨91元/平方米，涨幅10.9%；18层—28层建筑的总建筑成本将由888元/吨增至979元/平方米，上涨91元/平方米，涨幅10.2%；28层以上建筑的总建筑成本将
由1062元/吨增至1173元/平方米，上涨111元/平方米，涨幅10.4%；地下车库总建筑成本将由2333元/吨增至2582元/平方米，上涨387元/平方米，涨幅10.7%。由此来看，钢筋价格在短期内大幅上涨会导致建安成本大幅上涨。具体量化后，钢材价格上涨15%会导致建安成本上涨
10%，即钢材价格每上涨1%，会导致建安成本上涨0.67%。
根据国家统计局的历史数据，竣工房屋造价2003年—2008年保持着逐年稳
步增长的态势。定性来看，竣工房屋造价上涨与建筑钢材价格上涨同步性较强；定量来看，全国建筑钢材价格与竣工房屋造价相关系数为60%。辽宁地区竣工房屋
造价与建筑钢材价格相关系数高达64%。比如，2008年6月—2008年12月，钢筋价格从历史高点5600元/吨一路走低到3120元/吨，小高层建
筑的总建筑成本因此减少313元/平方米，建筑成本的降低直接使总开发成本缩减。换一个角度看，如果钢材价格走势相反，出现大涨，以水泥为代表的其他建筑
材料也会相应调价，总建筑成本会上涨313元/平方米。即使假设人力、电力成本、税收不随通胀而增加，总建筑成本依然会上涨200元/平方米以上。
钢材价格与其他建筑材料的相关性
建筑钢材是建安成本的重要组成部分，除此之外，其他建筑材料如黄砂、石子、水泥、涂料、玻璃等也对建安成本
有一定的影响。由于具有相似的周期性变化，因此建筑材料之间存在较高的相关性，如2006年6月—2008年6月，钢筋价格涨势明显，且在2008年6月
达到历史高点，同期，水泥价格上涨态势也非常明显；2008年年底、2009年年初二者同时触及历史低位。建筑材料同向上涨对房地产开发企业建安成本上升
形成了较大压力，房地产开发企业将面对更大的利润挤压。
从前面的分析可知，钢材价格变化不仅单独对建安成本产生影响，还通过建筑材料联动性变
化共同对建安成本产生影响。若房地产市场处于上涨周期，建筑材料成本可以轻易地转移到下游的房价中；一旦经济出现不稳定、房地产市场处于调整周期，成本转
移到下游房价中比较困难，成本增加就会成为房地产开发企业的负担。这时，房地产开发企业需要运用新的工具来规避成本上涨造成的利润缩小风险，钢材期货就是
非常好的一种工具。
篇三：房地产企业的经营风险
房地产开发公司风险与对策
13工管童斌
13工管杨娇娇
一、房地产开发公司经营范围：
本公司主营房地产开发、建设、销售、出租。
二、房地产开发项目风险：
1.
决策风险
决策阶段是房地产开发过程中一个重要的环节，在本阶段，通过对政治、经济和社会发展趋势的研究，综合分析市场的供需情况、城市规划、产业政策、国家宏观经济政策等，制定房地产开发项目策略，以确定房地产开发项目经营的类型和时机。房地产行业与国民经济的发展密切相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的控制、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的控制等，都会对房地产开发项目构成风险。项目的开发类型定位对项目的成功与否至关重要，房地产土建工程一旦完成，很难再就房地产的开发类型进行更改。
2.
土地风险
土地是房地产开发项目的基础，对房地产开发项目影响很大。土地所处区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素产生的综合效应，决定着土地的潜在收益能力，是影响房地产投资风险的决定性因素。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度等。土地要通过公开拍卖、招标、协议出让等方式取得，在取得土地的过程中，对土地的价格定位、竞标方式的选择等都可能造成土地风险。土地在竞标成功后，一般面临大量的征地、拆迁、安置和补偿工作，并且涉及许多法律，使开发商面临各种复杂情况。因而，拆迁也会给房地产开发项目带来风险。有的开发商为了战略考虑，对土地进行储备，在土地价格比较低的时候买进土地，从而获得更多的利润，但在土地储备过程中，可能面临土地收回、土地政策变动等风险。
3.
设计风险
设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大，但对于工程造价的影响却很大，有时能达到75%。合理的设计可以降低成本10%，由于设计原因引起的质量事故占总事故量的40%。设计风险是指由于设计方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计
进度不能满足工程要求;还可能因设计方案不合理而造成房地产租售不出去，房产滞销而引起收益下降。所以设计前，要在现场勘查并充分搜集水文和气象等资料后，再提出设计方案。加强设计监理和设计审查，避免频繁的设计变更，从而规避设计风险。
4.建造风险
建造风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。开发商采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标等三种。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立许多合同，如施工合同、材料供应合同等;如果合同管理不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。如果承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建造成本在房地产开发项目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房地产开发项目每个环节的时间损失，都可能导致工期拖延。一方面房地产市场状况可能会发生比较大的变化，错过最佳销售时机;另一方面，工期延长会增加投入资金的利息支出，增加管理费。房产作为房地产开发项目的最后产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。因而，在建造过程中，应充分保证房屋的质量。
5.销售风险
销售阶段是决定房地产开发项目能否获利的一个关键阶段，销售时机的选择、销售价格的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。房地产销售时机一般有三种情况：预售、即时出售和滞后销售，每一种销售方式都有各自不同的风险，国内大多数房地产开发企业都采用预售的销售方式。消费者对房价很敏感，如果价格过高，可能导致房屋销售量降低，难以及时收回投资而造成风险。房地产的销售方式有自己营销和代理营销两种，如果自己营销，可能缺乏专业的营销技术和人才，但代理营销又可能因为代理费用过高而增加成本。营销广告可以充分运用报刊、广播、电视、现场广告牌等多种方式进行宣传，以达到促进房地产销售的效果。
二、房地产开发项目风险防范对策：
1.重视可行性分析
决策的正确与否关系到整个项目的成败。因而，在项目的决策阶段，应充分搜集项目相关的各种信息，实地考察和调查，获得详实的数据，做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估，确定房地产开发项目盈利的可能
性，并在此基础上做出决策。市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等;财务评估包括房地产开发项目的利润预测、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流动资金周转速度的估测、资产及负债比的发展趋势估测、资金筹措方法等;人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经营能力，确定招聘适合本项目的人才;对房地产项目未来发展最为敏感的四大因素是销售价格的变化、因市场而引起的销售数量变化、因成本增减引起的变化、因投资或资金筹措引起的变化。同时，在可行性研究阶段，还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协。
2.建立信息中心
房地产企业应建立信息中心，搜集房地产行业的相关信息，为企业决策提供信息支持。房地产行业作为一个风险较高的行业，如果缺乏及时、充分的信息，就很难做出正确的决策，进而影响项目的顺利进行。在项目的可行性阶段，足够的信息可以帮助决策者做出正确的判断，从而减少投资决策失误，避免风险;在项目的开发过程中，足够的信息有助于管理者进行有效管理。首先，应成立专门的组织机构，由该机构对企业内外的相关信息进行搜集整理;其次，要建立规章制度，明确信息流的流转方式与方向，通过制度的约束来保证信息中心能够及时准确地获取信息;最后，信息搜集不是目的，由专人对信息进行汇总、整理和分析，形成对房地产开发项目有用的信息。
3.建立风险预警体系
建立房地产风险预警体系，便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点，风险不能完全用定量指标来衡量,很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而，在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系，引入“A计分法”，即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记，加总有标记的各项分值，最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系，并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据，运用先进的技术和手段，加以整理分析，通过信息中心收集的最新信息和数据，对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警，如果发现风险，立即启动风险预警，并采取相关措施，进行风险防范。
4.重视工程质量
房地产作为开发项目的最终产品，既关系到用户的使用价值，又关系到用户的生命安全。因而，重视工程质量，对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。对项目进行全面质量管理，保证工程质量，质量管理需要一批专业质量人才。质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力，能具体负责落实质量方针和质量目标，进行现场指导和帮助解决实际质量问题，这就要求他们既懂技术又懂管理。对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理，严把质量关，逐步完善房地产开发项目的各种安全设施。在工程施工中，要建立项目经理负责制度，由项目经理负责工程质量的组织保证。在工程招标过程中实行公开、公平、公正的原则，择优录用符合条件并具有较高信誉和实力的施工单位，从而确保工程的施工质量和施工安全。在工程建设项目施工中，施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务，定期召开工程质量会议和安全专题会议，从思想上高度重视工程质量，深刻认识“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的含义。在施工过程中，要全面贯彻质量保证体系，多方位、大力度保证施工质量和施工安全。bbs.mypm.5.提高管理水平，培养和引进优秀人才
房地产公司的管理层，应将风险管理纳入到日常管理中。同时培育风险管理的企业文化，让公司员工都参与到风险管理中来。企业竞争最终是人才的竞争，强化房地产开发项目专业管理队伍的培训力度，对有工作经验的技术和管理人员进行再培训，培养一批房地产开发项目所需要的项目经理、采购经理、施工经理、财务经理，以及合同、计划、费用估算及控制、材料控制、风险和保险、索赔、质量、安全等专业技术和管理人才，以适应房地产开发项目的需要。把理论培训和实践培训结合起来，总结和推广其他房地产开发项目的成功经验，与专业培训机构签订人员培训合同，有针对性地为本公司培养各类专业技术及管理人才。同时，在高校相关专业中选拔房地产开发项目需要的人才，并对所招聘的人才进行培养，作为储备的专业技术和管理人才。项目管理论坛
6.规避和转移风险
通过项目保险转移风险，购买保险是转移和减少风险的途径之一。开发商应根据项目的实际情况选择保险险种，并选择信誉良好的保险公司，通过工程担保，也能有效地转移风险。规避和转移风险的方式还有多种：一是完全规避风险，即通过放弃或拒绝合作停止业务活动来回避风险源。虽然潜在的或不确定的损失能就此避免，但获得利益的机会也会因此丧失;二是风险损失的控制，即通过降低损失发生的概率来降低损失发生的程度;三是转移风险，即将潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方;四是自留风险，可以是被动的，也可以是主动的，可以是无意识的，也可以是有意识的。因为有时完全回避风险是不可能或明显不利的，有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式。
篇四：房地产企业的经营风险
房地产经营风险管理分析及措施
摘要：高速发展的房地产推动了我国城市化的发展和经济的增长，随之房地产行业成为了社会关注的焦点。相比其他行业，房地产行业带来的效益非常可观，有高收益就有高风险，因此房地产所面临的风险挑战就相对较高，收益也是具有不确定的，本文就此分析房地产业经营风险，并提出管理风险的有效措施及建议。
关键字：房地产经营；风险管理；措施
由于现如今人们对于住房的需求处于刚性阶段，加之土地资源比较稀缺，所以房地产业的准入门槛相对其他行业较高，同时收益和风险也相对较高。在项目选择、开发建设以及后期的租赁销售等环节都存在着不定性的风险，因此企业方面要及时规避风险、减少风险以及管理好风险，才能实现预期的收益。
一、房地产企业面临的经营风险分析
1、项目选择环节面临的经营风险
房地产企业在进行项目开发过程中，进行地产项目选择这一环节是面临风险最大、不确定性最强的一个阶段。如果在项目选择环节出现问题，将会出现企业资金链断裂、最后企业可能会亏本的严重后果，如果房地产项目地区选择不当，后期房屋出售或者租赁将会受到影响，会受到很大困难。因此，房地产企业在选择项目之前，应对项目的可行性进行研究，必须掌握项目一切详细的资料，了解项目所在区域环境，预估房地产未来的售卖能力强弱，预估此项目给企业带来的收益。
2、开发建设阶段面临的经营风险
在房地产项目选择地区确定过后，在经过一系列周密的准备工作，便可以进行房地产项目建设施工了。在此施工阶段，房地产企业会冒着资金链断裂、采购的原材料质量检测不合格、工程施工质量差、工程进度慢或者停滞不前等一系列经营风险。
3、租售阶段面临的经营风险
当房地产项目建设全部完工后，经过相关部门验收达到标准后，房地产项目就可以进行租售了。在这个阶段，房地产业在一定程度上还存在着经营风险。房地产商最终的目的是将房地产尽快的转成商品化，通过销售和租赁收回投资，获得最大的利润。如果因为各种因素导致租售困难，企业将会受到房产积压，资金将会周转困难，地产项目经营风险牵连着财务风险。而且销售周期长，国家政策转变快，税收政策调整和住房政策调整等因素都会影响房地产业的租赁和销售。除此之外，宏观经济带来的风险也不容小觑，如利率变化和市场不景气等风险。
二、房地产企业经营风险的管理措施
1、房地产选择项目的阶段的经营风险管理
第一，分析了解地产所处外部环境，随着我国市场经济的高速发展，房地产业越来越紧密的联系着外部环境，任何企业的经营环境在很大程度上都会影响企业的发展进程。对于房地产业而言，对房地产项目所处的外部环境进行分析了解是至关重要的内容，必须把握其外部环境，从而降低投资风险。
第二，运用变通的开发组合理论，房地产企业在选择项目进行投资时，可以多方面考虑，运用开发组合理论，从不同的区域、不同的开发类型、不同的租售组合等项目入手，多样化的项目可以减少房地产企业的经营风险，并且可以实现
转移风险，提高企业经济利益的目标。房地产企业的管理者可以根据自身经营特点和实际情况，全面考察多个投资项目，最终选择合适的项目进行投资。
2、房地产项目建设阶段的经营风险管理
第一，房地产项目的开发建设是具有综合的专业性和实践性的，项目质量监管中一定要聘请具有良好资质及信誉的监理公司以及具有一定专业水平的专业人士，将质量问题减少到最小程度。房地产的建设开发是房地产企业最重要的一个环节，房地产要求具有绝对的安全性，如果房地产企业想要健康可持续的发展，在进行房地产开发时必须层层严格把关，房产质量必须严格把控。同时，建筑企业财务部门在支付各项款项时必须严格按照合同和资金预算进行支付，绝对杜绝不按相关规定任意支付的现象。有效防止资金在不正当使用下短缺。
第二，目前我国房地产市场处于持续低迷状态，国家政策也不可能如一日，各地房地长市场普遍采取降低房价的手段，虽然国家对首次买房者的优惠政策有所调整，但大多数的购房者仍然不敢果断下手。因此，房地产项目在开发建设应该结合当地的市场情况，计划合适的开发进度与合理的销售策略。无需着急赶工期，能够保证在规定时间内交房就可以，如果提前完成项目会占用大量资金。
3、房地产项目租售阶段的经营风险管理
第一，选择优质的物业管理公司。随着生活水平的提高，人们对于房地产的房屋面积、房屋版型等硬性条件要求高的同时还会选择物业管理水平较高的配套条件。一个完整优质的房地产项目要配备高质量的物业管理公司，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。如果房地产项目的外部环境并无优势，对租售有影响时，房地产项目的内部条件要达到最优，才能吸引大批购房者的注意力，从而资金得到充足的周转能力，财务压力随之减小，而且促使企业形象得到提升，在市场竞争中占领最高地位。
第二，房地产的租售阶段是收回投资的重要时期，如果不加强手段防止拖欠房款或租金的情况发生，资金的正常周转将出现问题，企业的财务风险将在很大程度上被增加。因此，房地产企业必须要掌控好房地产销售环节，降低出现坏账的概率。不能盲目考虑销售业绩，[3]要严格把控好购房首付比列与余款支付期限，租房者支付的押金数额和租金缴纳的期限。只有这样才能降低租售阶段的经营风险。
4、转移风险。企业应该考虑购入保险，尽管增加了一定的成本费用，但是购入保险的成本费用是在合理范围内，并且相对于可能出现的风险损失来说购入成本的费用要低得多，目前大多数企业都运用购买保险的手段来进行风险转移。
结束语
房地产企业是否能够良好的可持续发展，其经营风险的大小十分重要，虽然不能完全消除风险，但是可以通过一系列的控制手段将其降低到最小。因此，分析房地产企业经营风险是一项重要的手段，并采取应对措施，使房地产企业在激烈的市场竞争中始终占据优势地位。
参考文献：
[1]刘丽静.房地产经营风险管理分析及措施[J].新经济,2014,(14).
[2]姜海明.房地产经营风险管理分析及策略研究[J].民营科技,2015,(02).
[3]邓子华.房地产企业经营风险分析及管理措施[J].企业导报,2014,(24).
篇五：房地产企业的经营风险
房地产经营风险及防范
房地产经营是目前世界上最重要的行业之一，但与此同时，它也面临着各种风险。本文将讨论房地产经营的风险，以及提出如何防范这些风险的方法。
一、房地产经营的风险
1.政策风险
政策风险是指政府政策对房地产市场的影响。政府政策的改变往往会导致房地产市场的波动，这些政策包括土地供应政策、利率政策、税收政策等。如果政府的政策改变不利于房地产市场，那么开发商和投资人的投资将受到影响。
2、市场风险
市场风险是指市场需求的波动对房地产市场的影响。市场需求的波动将影响房地产市场的供应和需求，从而对房地产价格产生影响。如果市场对房地产需求下降，房地产价格将随之降低，而房地产经营者的盈利将受到影响。
3、技术风险
随着技术的不断发展，房地产市场将面临一系列的技术风险。这些技术风险包括：建筑材料技术的变化、建筑技术的变化以及环保技术的变化等。如果房地产经营者不能及时适应这些新技术，那么他们的风险将会增加。
4、竞争风险
竞争风险是指来自其他开发商和投资者的竞争对房地产市场的影响。如果市场上存在太多的开发商和投资者，房地产经营者的风险将会增加。此外，竞争会导致价格战，如果房地产经营者不能减少成本和提高效率，那么他们的投资回报将会减少。
二、防范房地产经营风险的方法
1、熟悉政策
房地产经营者必须了解政府的政策，这样他们才能够做出正确的决策。了解政府的政策还会让房地产经营者有更好的预测市场波动的能力，这样他们就可以提前调整战略来适应新的政策。
2、合理管理风险
合理管理风险是防范房地产经营风险的关键。管理风险的方法包括多元化投资、控制成本、提高效率等。通过这些方法，房地产经营者可以最大程度地降低风险。
3、维护客户关系
房地产经营者应该努力保持良好的客户关系。良好的客户关系将帮助房地产经营者减少了因市场波动而造成的损失。此外，良好的客户关系还可以帮助房地产经营者在市场上获得更多的机会。
4、引进多元化投资
引进多元化投资是防范房地产经营风险的一种方法。通过引进多元化投资，房地产经营者可以将风险分散到多个项目中，并且减少了投资风险。此外，引进多元化投资还可以支持房地产经营者获取更多的资金。
三、结论
尽管房地产经营面临着各种风险，但防范这些风险并不是一件困难的事情。通过多元化投资、合理管理风险等措施，房地产经营者可以有效减少风险，保证房地产经营的稳定性和可持续性。此外，房地产经营者还应该关注社会趋势的变化。社会趋势的变化往往会影响到房地产市场的需求和供应，如果房地产经营者能够及时捕捉到这些变化，他们就可以在市场上保持竞争力。
另外，房地产经营者还应该关注经济环境，不断了解宏观经济形势并根据实际情况及时做出调整。例如，在经济不景气时，房地产经营者可以考虑降低价格或推出促销活动，以吸引更多的消费者。
最后，房地产经营者还应该注意保持良好的声誉和品牌形象。一个稳定、可靠且值得信赖的品牌形象可以帮助他们在市场上获得更多的机会和更好的生意。同时，建立良好的声誉还可以帮助房地产经营者吸引更多的优秀人才，从而增强其竞争力。
总之，房地产经营风险无法完全避免，但是通过适当的管理和应对措施，房地产经营者可以有效降低风险，确保其经营的稳定性和可持续性。为此，他们需要不断关注政策、市场、技术、竞争和社会趋势的变化，并根据实际情况进行适当的调整和创新，以保持在激烈市场竞争中的优势地位。在面对房地产市场风险时，房地产经营者还应该注重创新和不断提高服务质量。随着房地产市场的竞争加剧，房地产经营者需要不断提高服务质量，以吸引更多的消费者和客户。这包括提供更好的售后服务、更高质量的房屋保修、更加方便的租赁方式等。同时，房地产经营者也应该关注技术创新，采用新的技术手段来提高管理效率、节约成本以及提高生产效率。例如，采用物联网技术来实现全面的智能化管理，提高物业管理的效率和效果；采用虚拟现实技术来提高房产展示和销售的效果等。
另外，房地产经营者还应该关注环保和建筑安全等问题。随着环保意识的不断提高，越来越多的人开始关注环保问题。房地产经营者应该注重建筑的节能和环保性，并采用环保建材来建设房屋，以满足人们对环保的需求。同时，也应该倡导节能环保的理念，促进可持续发展。
在建筑安全方面，房地产经营者也应该加强建筑质量监督和质量检测，确保房屋的建造结构安全可靠，杜绝一切安全隐患。同时，也应该遵守相关的建筑法规，规范房屋的建设和使用。
最后，房地产经营者还应该注重人才队伍建设和管理体系建设。一个优秀的人才队伍和高效的管理体系是保证房地产经营者能够保持竞争力和稳定发展的重要保证。房地产经营者应该加强
员工职业培训和管理，注重人才的引进和培养，建立完善的管理体系和内部控制体系。
总之，房地产经营风险的存在不可避免，但是通过合理的管理和应对措施，房地产经营者可以有效降低风险，确保其经营的稳定性和可持续性。建议房地产经营者注重政策、市场、技术、竞争和社会趋势的变化，并根据实际情况进行适当的调整和创新，以保持在激烈市场竞争中的优势地位。同时，注重创新和不断提高服务质量、关注环保和建筑安全等问题、注重人才队伍建设和管理体系建设，也是实现房地产经营持续发展的关键。
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