篇一：房地产企业融资问题研究
我国房地产企业融资问题研究
我国房地产企业融资问题一直是个热点问题，主要涉及以下几个方面：
1.资金来源：房地产企业的融资主要来源于股权融资、债务融资和预售款融资等多种渠道。其中，预售款融资是最为常用的方式，但也带来了较大的风险。
2.债务风险：房地产企业的债务规模庞大，加上债务融资方式多样，使得债务风险成为当前的主要问题之一。一旦企业无法偿还债务，将引发整个金融系统的风险。
3.资金成本：由于监管政策及市场环境的不断变化，房地产企业的资金成本不断上升，给企业经营带来了更大的挑战。
4.土地收购成本：由于国家对房地产调控力度不断加强，房地产企业土地收购成本不断上涨，直接影响了企业的经营利润。
5.融资渠道：在当前的经济环境下，银行贷款渠道愈发严格，债券市场也相对萎靡，房地产企业融资渠道面临较大挑战，需要寻找更多的融资渠道。
综上，面对这些问题，房地产企业需要正确认识风险并寻求合理的资金筹措方式，加强风险管理和自身盈利能力。同时，政府也需要采取适当的政策措施，引导房地产企业适应市场变化，降低融资成本，在市场调控和企业发展之间实现平衡。
篇二：房地产企业融资问题研究
房地产企业融资管理问题研究
房地产企业是一种资本密集型的企业，需要大量的资金投入才能开展业务。为了获得所需的资金，房地产企业需要通过融资来满足资金需求。然而，融资管理问题一直都是房地产企业面临的难题。本文将探讨房地产企业在融资管理方面面临的问题，并提出解决方案。
1.资金来源单一
房地产企业融资的主要来源是银行贷款和债券融资。然而，这些融资方式都受到一些限制，比如银行贷款需要具备一定的抵押担保条件，债券发行需要企业的信用等级达到一定水平。此外，由于房地产企业资金使用周期长，回收周期也较长，银行通常不愿意放贷或者放贷金额有限。这些因素导致了房地产企业在融资方面面临着较大的压力。
2.财务结构不稳定
房地产企业在融资过程中，倾向于选择短期债务和长期债务混合融资的方式。但是，在融资结构中，如果长期债务过多，将导致偿债压力加大，而短期债务则容易导致流动性危机。另外，如果房地产企业过于依赖短期债务，会导致企业收益难以保证，同时对企业财务结构的稳定性也造成不利影响。
3.债务成本高
房地产企业债务的成本较高，主要原因是房地产企业的风险较大，因此更换债券发行的费用也高。房地产企业为了获得资金也会将债务成本转嫁给购房者，从而导致房地产价格上涨。
4.资金使用效率低
房地产企业在使用资金方面存在着一定的浪费和低效问题。一方面，房地产企业通常面临着被政府监管和地方保护等限制。此外，房地产企业在开展业务时也存在其自身的问题，如土地拍卖和建设等，融资利息远高于房产出售价格，造成延误和滞销。
二、解决方案
1.资金多元化
房地产企业可以通过多元化融资来解决单一融资来源的问题。多种融资方式可以解决单一融资来源所带来的压力，例如股权融资、政府补贴等方式。另外，房地产企业也可以通过加强与银行及其他融资机构的沟通，增进合作关系，更好地满足融资需求。
房地产企业可以通过优化财务结构来实现融资风险的控制。在融资结构中，房地产企业应该依照企业的实际情况，优化和调整负债比率以及债务的期限结构。此外，房地产企业也应提前做好资金匹配计划，合理调配负债的期限结构，以确保企业的偿债能力。
降低债务成本是解决房地产企业融资问题的另一重要方法。为降低债务成本，房地产企业可以选择灵活的债务结构，采用信用评级较高的债券，同时可以通过企业内部的自筹资金来减轻负担。
为了提高资金使用效率，房地产企业应该在拍卖和建设等环节上提高效率，以确保资金的良性循环和活跃度。房地产企业还可以选择降低融资利息的方式，以更好地利用资金。此外，房地产企业应该加强规范管理，提高企业生产和经营效益，提高利润水平。
三、总结
房地产企业面临的融资问题是复杂而多样化的，解决这些问题需要企业在制定战略时重点关注融资管理问题，并配合相应的内部财务管理体制。在融资问题解决后，房地产企业就能更好地应对市场变化，保证企业的发展和稳定。
篇三：房地产企业融资问题研究篇四：房地产企业融资问题研究
房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例
作者：杨灏睿
来源：《现代经济信息》2018年第3期
房地产行业融资问题研究
——以碧桂园房地产为例
杨灏睿天津财经大学研究生院
摘要：随着中国经济的复苏向好，以及中央提出的供给侧改革，去库存、降成本政策的逐步落实，房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，但政策变化引起的销售状况好转并不能从根本上扭转整个房地产行业依旧保持下行的总体局面。同时，对大多数房地产企业的管理者来说，融资难是现实而又棘手的一大难题。这一问题不仅制约着企业的发展，而且影响房地产行业的进步。本文介绍并分析碧桂园控股有限公司应对融资问题的相关措施，最后借鉴碧桂园公司融资经验，由个别演绎到整个行业，具体分析房地产行业融资，针对整个行业融资问题，总结出相应的对策建议。
关键词：房地产行业；融资问题；碧桂园
中图分类号：F293.33文献识别码：A文章编号：1001-828X(2018)004-0-02前言
随着经济的发展，房地产业的地位和作用越来越被人们重视，这一行业逐渐成为我国发展阶段的一个重要支柱产业，同时也是我国国民经济和社会发展不容忽视的组成部分。房地产业的稳定健康发展有利于改善居民的居住环境，提高居民的生活水平，也有利于拉动消费。而要实现这一目标，就需要解决好目前整个房地产行业所面临的融资难困境。因此，针对这一问题，本文具体分析碧桂园控股有限公司的融资模式，由个别演绎到整个行业，提出解决方案，为改善企业融资现状提供参考。
一、碧桂园房地产现状分析
(一)碧桂园控股有限公司概况
碧桂园集团是一家以房地产为主营业务的综合性企业集团。1997年成立。2006年11月，碧桂园在开曼群岛注册成为受豁免有限公司，并且分别向股东配发股份，其中必胜有限公司占70％，多美集团有限公司占12％，日皓、伟君与喜乐各占6％的股权。2007年，碧桂园在香港联交所上市，其中公众持股比例为16.86％。截止2015年年底，碧桂园的资产总额为3619.56亿，净资产652.91亿；总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9％；其中营业收入为473.28亿，同比增长23.50％。另外在融资方面，期末加权平均借贷成本为6.20％，同比下降139个基点，可动用现金余额为478.8亿元，未动用的银行贷款额度为913.5亿元，流动性充裕，财务稳健。
(二)碧桂园应对融资问题的主要措施
1.获得充足的银行贷款
融资途径随着金融制度的创新不断扩大，银行贷款在房地产资金结构中的比例会随着融资途径扩大而逐渐降低，但房地产企业以银行贷款为主导的融资结构，短时间内不会发生改变。碧桂园与银行之间开展的贷款、融资债券等多项合作业务为碧桂园保持了充足的资金支持。一方面减轻了企业的资金压力，提升了资金周转率；另一方面使碧桂园的资金运作没有顾虑，可以不断尝试更多新的融资方式，使企业的融资之路走得更长远。
2.做好规划，降低融资成本
融资作为一项必不可少的经营活动，企业管理者需要提高对其的重视程度，并纳入企业的长期发展战略，对该项活动做出长期规划。碧桂园企业在工程项目的投资决策分析阶段，就对项目配套的现金流量进行了预测，做出相应的融资方案，尽可能地避免在资金富裕时偿还负债，从而增加利息费用的负担，以及在资金急需时仓促融资而产生额外的融资费用。由于房地产企业有着巨额的资金流量，如果企业将融入和支出资金的配比规划好，就可以在一定程度上降低融资成本，所以碧桂园企业做出相应方案，无疑是提高了企业效益，降低了融资成本。此外，企业高层对碧桂园的非核心资产进行专业管理，通过一系列资本运作，使这些资产变得更高效，在一定程度上也降低融资成本。
3.开拓多元化的融资渠道
信誉和实力是一个企业健康发展的通行证，同时也是多元化融资的一个保障。近年来，碧桂园控股坚持“高速度、精品质、低成本”理念，一直积极寻求多元化的融资渠道并取得成功。2015年4月1日，碧桂园控股引进中国平安人寿的战略投资约为港币63亿元。2015年，碧桂园利用国内外融资渠道的开放，共发行60亿元人民币公募债、80亿元人民币私募债、8亿美元银团贷款及伊斯兰中期票据等方式，融资约200亿。2015年年底，碧桂园已成功地发行了一笔相当于45亿港元的俱乐部贷款，是我国房地产企业首次海外发行规模最大的银团贷款。2016年已经发行两期总金额为90亿元人民币的非公开债券。近年来，国际信用评级机构对碧桂园稳健的经营策略做出肯定，并将其信用评级由Ba2调升至Ba1，距离投资级只差一步。这将会是碧桂园继2015年初被惠誉将评级展望调升至BB+(正面)后，在提高信用评级方面的一项重大突破突破。此次调升评级后，碧桂园控股成为国际信用评级最高的中国民营住宅开发商，这一系列的成效也为今后碧桂园多渠道、低成本、低风险融资创造了良好的条件。
4.投资海外项目
由于房地产企业的融资和项目的开发是紧密联系的，未来碧桂园将继续实施国内和海外并重的经营战略并深耕海外市场，要做全球绿色智慧城市的建设者。2015年的前八个月，碧桂园725亿的合同销售中马来西亚金海湾项目占14亿，澳大利亚项目占9亿。2016年3月，碧桂园“森林城市”项目在马来西亚柔佛州举办全球开放盛典，这是一个以合资方式进行开发，总投资规模达到400亿美元，初步预计耗时20年开发的超大型项目，也将成为中国房地产商有史以来最大的单体项目。到目前为止，碧桂园在马来西亚共有三个项目，在澳大利亚有一个项目，其海外项目的不断成功在很大程度上有利于促进企业的融资，也提升了企业的知名度发展。
二、房地产行业融资问题的解决对策
(一)吸引私募资金
1.选择适当的私募方式
我国现有的私募方式可分为股权私募、债券私募与其他证券私募。股权私募中包括私募股权融资、私募股权基金、风险基金等。企业应当根据筹资需求，结合自身融资结构、抗风险能
力、经营情况等方面，对比不同私募方式的可行性、优劣势与风险状况，安排适当的企业的私募方式。
2.确定合理的私募规模
在融资的过程中，要注意融资规模与实际需求相当，融资过多势必会造成资金的闲置，变相提高了融资成本，导致风险上升；融资不足会对开展投资计划和进行日常经营活动产生不利的影响。所以，企业需要综合自身条件以及融资成本等方面的因素，确定适当的私募规模。
3.聘请专业人员
由于私募融资的专业性很强，企业需要聘请专门的顾问机构作为融资顾问，对融资决策提出专业性建议。由专业人员做出相对全面的诊断分析，并根据企业的发展规划和预期盈利，制定合理的融资金额及具体的资金预算方案，这样最大的优点是能够降低融资成本，提高融资效率，有效减弱私募融资带来的风险。
(二)提高自身的管理能力
1.提高资金管理能力，加快资金流转
针对房地产企业普遍出现的资金流转不畅通问题，首先应该建立符合市场规律、运转高效的现代企业管理制度，减少决策的环节。要建立立项调查、市场分析和决策一体化的运营体系，做到调查全面科学，分析严谨缜密，决策果断迅速；其次要根据房地产市场特点抓好资金利用工作，做到物尽其用，要明确资金管理的各个环节，同时加强对财务人员的专业素质培养，财务人员工作不仅仅是账目记录，而且须通过财务报表、资金流向等数据分析，掌握资金在流转等方面存在哪些问题，并适时提出如何提高资金的利用效率问题。例如，在贷款资金回笼过程中，由于涉及客户、银行、公证处、房地产交易中心等多方的参与，环节过长容易导致资金沉淀而不能及时回笼。为解决问题，企业财务部门就需要精准确定各个环节的时间节点，提早加强沟通与协调，缩短各个环节的用时，这样就能大幅度提高贷款资金的回笼速度。
2.开源节流，提高规避风险能力
在融资过程中，以借贷方式筹集开发经营所需资金，是企业首选且比较可行的手段。但是企业有了资金并不意味着风险的降低，反而更要注重规避风险，要充分研究判断市场形势和国家的调控政策，在资金的使用上不能过度预支。如果房地产企业是以借贷支持经营活动，以负债维持企业，倘若不注意分析市场形势和走向，一旦债务出现危机就会威胁到企业的生存发展。企业在经营过程中，不能好高骛远，要充分考虑影响发展的不利因素和有利条件，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，使资金发挥最大的效益，避免资金在使用上的盲目性和冲动性，既要看准了大胆使用，又要使用适度，减少过度预支造成资金的不必要浪费。同时对无关的闲置资产尽快处置，如空置的房产、闲置的设备及存货等，提高资金的使用效率。
(三)加强与金融机构合作
我国的金融机构是吸取民间资本的最大载体，加强与金融机构的合作，密切两者之间的关系非常重要，要搞好房地产企业与金融机构的对接，加强联系合作。一是加强银企之间的互动，房地产要主动与金融机构加强联系，及时掌握最新的信贷政策，及早规避政策风险；同时通过金融企业主动服务，积极引导企业建立健全相关制度，实时做到企业内部系统与金融系统进行有效的互通，达到互相合作、互相提高的作用。二是发挥金融信用档案的作用，我国正在建设包括银行、交通、消费在内的规模宏大的信用体系，可以预见到将来企业失信必然会在融资等方面加重自身负担，影响正常经营，带来不可估量的损失，不利于企业发展，反之则会降低融
资成本，提高企业的效益，所以企业必须高度重视。目前，在金融系统内部已建立起企业的诚信档案，如信贷规模、资信等级和逾期记录等资料已录入人民银行数据库。建立诚信档案不仅对规范资本市场有重大意义，更有利于那些讲诚信守信用的企业在金融市场吸取民间资本，拓宽融资渠道。
(四)开拓海外融资渠道
随着房地产市场的逐步对外开放，大量的海外资本流入这一行业。虽然目前国家对外资进入房地产市场设有较多限制，外资的流入还存在较高的门槛，但从长远来讲，国家将会大大鼓励房地产企业利用外资，会在政策法律方面提供更多的保障以降低风险。特别是在我国金融业实现全部对外开放后，房地产市场将日益成熟和完善，也将会更好的与国际接轨，房地产行业将迎来吸引外资的春天[8]。除此之外，我国房地产业较大的利润空间将吸引更多的海外资本主动寻求与中国的合作投资。房地产企业必须认清形势，把握机遇，加强中国对外资政策的研究，积极主动走出去，借助本土优势结合外资实力，开拓海外融资渠道。总之，我国房地产企业在融资方面将逐步摆脱依赖银行贷款、高额负债的局面，房地产金融必将迎来一个融资多元化的新时代。
(五)完善相关法律法规
针对融资过程中出现的各种问题，我国需要加紧完善有关房地产融资方面的立法，推动房地产业健康发展。立法应从以下两方面入手：
一是修改完善现有的法律法规。针对新型金融工具的组织形式、资产组合、流通转让与收益来源分配等，进行严格规范，使房地产行业融资发展更为规范。同时，修改《证券法》、《担保法》、《保险法》等法律中与现阶段房地产融资发展不适应的地方。
二是尽快出台相关法律法规。我国还应该出台一些支持性政策，如涉及到全社会的信用立法等。金融业的创新需要依靠法律保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融的法制建设具有更为重要的意义。
三、结语
解决房地产行业融资问题对行业发展具有重要的推动作用。随着经济的快速发展，传统的融资方式难以满足行业发展的资金缺口，房地产企业必须采取多元化的融资方式，并且根据不同阶段、项目类型和企业规模来选择融资方式，合理有效控制融资成本，形成多方联动，企业才能够得到更好发展。文章在分析碧桂园控股这一实例的基础上，结合融资方面存在的问题，提出相应的建议，同时企业经营者应尽快建立起符合市场规律的融资管理体系，以改善企业融资困难的状况，使房地产行业真正实现快速、高效发展。
参考文献：
[1]郭俞君.我国房地产企业传统与新型融资方式对比[J].财经届,2014(5):89-91.
[2]戴晓云.房地产行业融资过程中财务管理问题[J].财经界,2014(23):157-158.
[3]唐春杉.浅谈房地产融资渠道的现状与发展[J].财经界,2014(29):116-117.
[4]张秀虹.有关我国房地产融资问题的分析与探讨[J].经营管理者,2013(12):41-44.
作者简介：杨灏睿(1994-)，女，汉族，河北邢台人，硕士研究生在读，现就读于天津财经大学研究生院，会计专业。
篇五：房地产企业融资问题研究
房地产企业融资问题研究
作者：王亚楠
来源：《经营者》2019年第20期
王亚楠
摘?要?本文对房地产企业的融资理论，企业融资的含义和方法，房地产企业的融资渠道，房地产企业融资过程中遇到的问题和状况，完善房地产企业的融资策略，优化房地产企业的资产结构进行研究。
关键词?房地产?融资?渠道
一、绪论
企业融资是指企业从自身的实际情况出发，根据公司今后的发展计划，通过一定的渠道和手段，利用内部积累或筹集资金企业投资者和债权人生产经营的资金，是一种经济活动。房地产企业会在初期投入大量的资金，拥有较长的资金周转周期，投资的风险是非常高的，跟其他企业能够短时间清理存货不同。同时，房地产投资的效果还会受到国家宏观调控的影响，宏观经济风险也会更大。
二、企业融资相关理论概述
（一）企业融资的含义和方法
企业一般会通过内部融资和外部融资两种融资方式进行融资。内源性融资包括3种形式：股权、累计折旧和留存收益。它具有原始性、自治性、低成本和针对企业初始资本形成的风险性。外部融资一般有间接融资和直接融资两种融资方式，其中直接融资是指企业不通过其他任何机构进行的直接融资，股权或合资企业与任何投资者或债权人进行交涉。间接融资是指企业使用特定金融中介机构进行的融资活动。与直接外部融资相比，间接融资是指企业将融资项目直接交由专门的机构进行融资；与直接融资相比，外部的金融机构更加专业，可以在一定程度上降低风险，实现公司融资来源的多元化。
（二）房地产企业融资渠道
1.向银行进行贷款。当前的房地产企业开发的资金来源主要是向银行贷款。银行贷款又分为长期贷款和短期贷款，并有专门的部门来根据房地产企业的实际金融状况策略进行安排。
2.金融性负债。公司在日常经营中有时会预售一部分，这样的经营模式就是负债型经营。企业这种自发融资主要是靠预售和应付账款。房地产企业的预收款的主要来源就是预售。
3.房地产信托。目前，中国最常见的房地产信托融资模式包括：信托贷款类型，股权投资类型，股权投资类型和财产信托类型。他们处理涉及房地产的多种经济和法律关系。
4.股权融资。房地产企业的股票在中国主要分为上市股票和非上市股票两种。其中，上市房地产的股票可以仅通过开发项目的名义进行发行。项目建成后，出售销售应得的部分，其他所有需要支付的费用，就是股利。未上市的房地产股票通常是由业内私人融资或发行的。
三、房地产企业融资过程中存在的问题
（一）企业资金来源的渠道及存在的问题
其他借款（主要是委托贷款和信托贷款）从资金来源来看，经营负债的比例（主要是购买者的预付款项）通常高于50％，银行贷款排名第二，内生融资排名第三。根据房地产行业的特点，约有70％的资金来自房屋和建筑物的销售收入，其中大部分来自购房者的银行抵押贷款。另外，国建对房地产企业的监管还在不断加强，银行的可贷资金在逐渐缩减。两者共同导致当地抵押政策的总体收缩。
（二）企业的资本结构及存在的问题
当房地产业务交易量足够多时，企业的内部资金充足，还款轻而易举，这样的财务状况会给企业带来更高的价值。但是，当财务杠杆过高，没有得到相应的资金支持时，如果碰上市场不景气的情况，就会加大破产的风险。
四、如何完善房地产企业的融资策略
（一）分散债务资金来源，确保资本市场资金来源
单一融资渠道将导致风险集中。一旦银行信贷政策改变，将给企业带来巨大的冲击和影响，不利于房地产业的健康稳定发展。房地产公司应抓住时机，争取在资本市场上增加融资，分散风险。
其中，房地产信托基金受到高度青睐。信托贷款类型的条件比银行贷款要严格，受益人财产信托类型的转让要严格，信托财产所有权的转移涉及房地产转让登记、纳税等问题，这两个方法在实践中较少使用。因此，股权信托融资还有很大的发展空间。
（二）优化资本结构，增加自有资金比例
企业可以通过以下两个方面增加自己的资本：第一，通过增加利润，相应地增加未分配利润来增加自己的资本。第二，通过股权融资来增加公司的股本，利用公司利润增加自身资本涉及公司的股利分配政策。
股权融资的具体措施包括公开发行新股、非公开发行新股、配股、上市等。其特点是资本迅速积累，自有资金规模显著增加，为实施未来战略提供可靠而有力的保证。还有一种更灵活的融资模式——可转换债券融资，其可以降低融资成本，提高未来收益，并缓解资金压力。相关负债可以转换为权益，并增加公司自有资金以增强企业实力。同时，可转换债券也增强了资本结构的转换灵活性。
（三）资金结构应与资金使用相协调，以优化债务结构
有些项目需要很长一段时间才能获得资金，然后才能收回资金和一些最低限度的流动资金，这些资金需要长期垫款以维持公司的正常运营。为永久资产和临时流动资产安排资金来源的政策，将导致3种类型的周转政策具有相同的类型：激进、合作和稳健。即使公司具有合理的资本结构，如果债务基金的内部结构不合理，也会引发金融危机。特别是房地产业本身负债率高，资本结构不合理。在确定企业的债务结构时，必须将其与企业的净现金流量一起考虑。
（作者单位为中铁十局集团有限公司）
参考文献
［1］
杨玉龙.紧缩政策下我国房地产企业融资问题研究［J］.长沙理工大学学报（社会科学版），2013（01）：85-88.
［2］
王轶姝.我国房地产企业融资问题研究［J］.中国商界，2009（4）.
篇六：房地产企业融资问题研究
房地产企业融资问题分析
【摘
要】房地产融资是房地产业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。房地产企业融资目前仍存在许多问题，本文分析房地产企业在融资方面存在的问题并提出一定建议。
【关键词】房地产融资；现状；对策
住房已经彻底实现市场化，单一的融资渠道和不完善的房地产金融体系已成为房地产行业持续健康发展的瓶颈。因此，在国家对房地产频繁的宏观调控形势下，建立起多渠道、多元化的房地产金融体系，拓宽房地产企业的融资渠道，对房地产融资具有深远的意义。
一、房地产企业融资的主要渠道
（一）银行贷款
房地产贷款主要包括信用贷款和房地产抵押贷款。信用贷款主要依赖于房地产开发商的整体实力、过往业绩情况以及历史信用信息等，贷款过程中不需要抵/质押物，风险相对较高。由于后者，有土地、房产或股权等抵/质押物的提供，银行能大大降低信贷风险，所以在银行贷款中占主导地位。
（二）房地产信托
房地产信托就是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。
（三）债券融资
债券融资作为一种直接融资形式，将房地产债券向社会公开发行，通过举债筹措资金，而资金的供给者可以享有债权人到期收回本息的权利。由于房地产债券与其他普通债券相比有更高的收入，而且跟股票相比又能按期收回本金和利息，因此具有相当的吸引性，但目前我国对房地产债券融资目前尚未有政策支持。
（四）股权融资
股权融资是指股东让出部分企业所有权，通过发行股票等形式引进新股东，对企业资产注入新的资金的一种融资形式。股权融资从理论上说是房地产融资的最佳渠道，因为它作为一种直接融资，可以分散金融风险，最终还无需还本付息，降低了融资的成本，然而房地产企业上市并不容易。
二、房地产企业融资存在的问题
（一）融资结构单一，银行面临信贷风险
目前，房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，但是短时间内仍无法改变房地产企业以间接融资为主的融资格局。
（二）限制房地产融资的因素太多
融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。房地产企业作为资金密集型行业，需要大量的资金做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金要通过外部融资来获得，因此，外部融资应是房地产企业获得资金的主要形式，目前的融资渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资，其它融资方式受政策、金融体制的影响及制约较大，因此其发展比较困难，有很大的局限性。
（三）法律法规还不健全
目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互的一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被业内人士认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、解决房地产企业融资问题的对策
（一）灵活运用多种金融工具进行融资
融资渠道相对单一是影响我国房地产行业发展的重要因素之一。由于地产行业在项目开发上的特殊性，巨大的资金需求以及生产经营周期之长使其与金融体系保持着很强的依赖性，。但是国家处于对宏观经济调控的考虑，银行贷款门槛相对较高，房地产企业很难顺利从银行获得足量的资金用于项目开发。由此，灵活组合多种融资工具，拓宽融资渠道，是房地产良性、健康、可持续性发展的关键。
（二）加紧开发房地产金融投资产品，增大直接融资比例。
房地产融资渠道的多元化发展,关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品,从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前,我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中,我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样,只不过银行是吸收存款来的,地产开发资金是通过批发的,本质还是银行的贷款，都是间接融资。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产,取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行,包括地产信托和地产的信托基金，房地产自身的金融建设正在从类直接融资中逐步往直接融资方向过渡。
（三）加强企业资金利用率下，提高企业信用
企业信用等级的高低直接决定融资方式的优劣和融资额度的大小。企业应加强内部管理，梳理自己的品牌，强化信用形象，赢得投资者的信心。一方面要规范和完善企业财务新制度，定期提供全面准确的财务信息，提高自身的信用等级；另一方面，根据企业发展战略和不同发展阶段的融资需求，指定科学的融资方案，与银行及相关金融结构建立密切关系。
（四）健全相关法律
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展及安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中，消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设，对房地产企业的信息披露行为实行监督，有利于改变消费者的不利地位，提高市场运行效率，促进房地产市场的良性发展。
四、结语
在信贷紧缩的大环境下,我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面,走多元化发展路线。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道,避免单纯依靠银行资金,根据企业特点,采用多种融资途径方法。
【参考文献】
[1]曾凡昌.试论房地产融资风险的法律规制[J].金融论坛,2010(10).
[2]薛桂琼.浅谈房地产企业融资过程中存在的问题[J].经济论坛,2008(3).
[3]王辉.中国房地产投资基金管理存在问题及对策分析[J].金融财经,2009(6).
篇七：房地产企业融资问题研究
房地产企业融资方式研究
第一篇：房地产企业融资方式研究
房地产企业融资方式研究
作者：王景香
来源：《沿海企业与科技》2006年第02期
[摘
要]文章通过分析房地产企业所处的政府政策环境和行业发展环境，提出了在新的形式下，房地产企业不能单纯依靠银行贷款形式满足融资需求，而应在作好充分分析的基础上通过多种方式拓宽融资渠道。
[关键词]房地产金融；融资渠道；基金；信托
[中图分类号]F293．3[文献标识码]A第二篇：房地产融资方式归纳
一、资本市场融资，和其他行业一样：境内外上市、境内发债、海外债、定向不定向增发，还有在香港、新加坡发REITs也算；
二、银行贷款：开发贷、经营性物业贷、流动贷款、委托贷款、并购贷。优势：成本低；劣势：要求高；
三、信托融资：信托开发贷、信托经营性物业贷、明股实债、股+债、信托+有限合伙；
四、公墓基金子公司资产管理计划：较信托优势：（1）不用信托牌照；（2）事后备案，信托是事前备案；（3）注册资本要求低；较信托劣势：需要通过金融机构，不能直接放贷。
五、券商资管：优势不明显，必须通过信托计划或基金子公司资管计划；
六、保险资金：项目直投只可以投商业地产，需要两证。另可以购买投资于地产项目的集合信托计划（单家限额20%）；
七、私募基金：即有限合伙，可通过第三方财富管理募集资金，灵活不监管，成本高。可以作一些结构化设计；
八、四大资产管理公司（华融、信达、东方、长城）融资：成本
高；
九、与实力开发商股权合作：降低经营风险，同时也降低经营收益，双刃剑；
十、供应商融资：（1）总包、合作方垫资；（2）银行保理业务；
十一、典当、租赁和小贷，适用于有个把项目的小小小开发商。
第三篇：房地产融资方式
房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非
常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机
构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。
第四篇：浅谈房地产企业融资方式
浅谈房地产企业融资方式
2010-04-102008年全球金融危机对中国的股市和楼市产生了一定的冲击。可以说2008年对于中国的房地产行业和房地产开发商都是非常艰难的一年。伴随着政府对房地产市场调控政策的显现和金融市场流动性危机的双重打击,大小房地产企业都面临着资金短缺的局面,房地产行业更是有了“百日巨变”一说。
2008~2009年,我国政府为了应对金融危机对我国的冲击,推出了庞大的政府经济刺激计划。伴随着这个刺激计划而生的是巨大的银行贷款规模,2009年1~11月份人民币各项贷款增加9.21万亿元,同比多增加5.06万亿元。流动性的增加使房地产企业再一次开始了大规模的圈地行为,使得土地市场上“地王”频现。从缺钱的2008到“地王”频现的2009,巨大反差背后的关键因素是房地产企业的融资手段、融资能力的问题。
一、我国房地产企业融资的现状
房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。
众所周知,房地产行业是典型的资金密集型行业,而且有着投资周期较长、投资规模较大等特点。在开发周期的每一个阶段几乎都涉及资金安全的问题,其中主要有3个阶段需要大量的资金:买地阶段、建设阶段和销售阶段。这3个阶段也是房地产开发的重要节点,所以,房地产开发与资金链密切相连。
(一)融资方式
我国房地产市场起始于上世纪80年代末,1998年住房商品化和房屋制度改革以后,房地产市场发展很快。房地产金融伴随着房地产市场和金融市场改革的不断深入也取得了长足的进步。房地产融资方式主要是:1.以银行信贷为主
在我国房地产金融市场上,由于历史的原因,房地产信贷占了绝大部分比例。如下表所示:其中占房地产融资比重57%的私募债权绝大部分直接来源于银行,占房地产融资比重40%的私募股权中的大部分直接或间接来源于银行。许多公开报道也指出,我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自银行。这些巨大的银行资金对我国房地产市场起到了良好的促进作用,特别是在企业开发贷款与个人住房按揭贷款配合使用后,对我国居民住房条件的改善起到了很好的推动作用。但是我们也应该清醒地认识到,这种房地产开发所需资金大部分来源于银行的模式也有很多缺点,并不是最优的结构模式。主要在于以下几个原因:(1)对于开发商而言,贷款受政策影响比较大,且贷款的门槛越来越高。
在我国房地产市场发展的十几年间,房地产市场与信贷政策之间相互配合、相互制约。调控房地产的背后,基本上都有银行的身影。随着2007年底从紧的货币政策的实施和央行121号文件的出台,使得房地产开发商们想从银行获得贷款已经不像以前那样容易了。这种情况的出现也逼迫开发商们逐步改变以往的融资方式,建立多种途径的融资方式。
(2)对于银行而言,至少存在着以下两种风险:第一,呆坏账风险。房地产开发行业由于存在着开发周期较长、前期投资较大等因素,属于高风险行业。尤其是其中的商品房,因具有使用和投资的双重性,决定了其有可能存在投机行为。以上因素的存在,使得银行贷款出现违约甚至出现坏账的情况的几率相应的增加了。
由于我国目前的证券市场并不发达也并不完善,使得银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险,而只能将风险集中在自己身上。
第二,成本增加风险。在中国几万家房地产企业中,企业资信良莠不齐,开发水平也有很大的差别,在我国还没有发达的评估市场和评级市场的时候,如何对这些企业的信用水平进行评估,对于银行来说是一个很大的难题。现阶段只能由银行根据自己的实际情况和以往经验来进行评估,这势必会增加银行的经营成本。
(3)对于政府而言,如果大量的房地产融资都是来源于银行系统,必然会增加对房地产调控的难度。尤其是在个人住房按揭贷款已经形成很大规模的情况下,会使得政府在调控的时候左右为难,也会使调控政策加大成本,并延长政策的显现时间。如果大量的房地产融资都来源于银行系统,会增加整个银行系统的风险。银行系统是一个国家经济、金融中最重要的组成部分,如果银行系统出现了问题,那么整个国家的经济将有很大的风险。
总而言之,房地产由于其特殊性,如果融资过度依赖于银行系统,风险还是存在的。
2.企业上市融资为辅
我国的资本市场开展的比较晚,到现在不过近20年的时间。在此期间,房地产商上市融资可谓是一波三折,经历了发展、被停止、再发展3个阶段。在我国A股市场刚刚起步的几年里,一些比较有代表性的房地
产开发企业相继上市融资。之后,随着房地产泡沫风险的增加,证监会等部门出于对投资者的保护,曾一度停止了对房地产企业上市申请的审批工作。再之后,伴随着我国商品房的出现和住房制度的改革,加之我国资本市场自身的不断完善,资本市场的大门在2007年又重新向房地产企业打开了。最近几年,由于资本市场的不断升温,国内大型房地产企业纷纷上市融资。这种“上市融资——用融来的钱买地——再用买来的地融资”的方式,已经被许多业内人士看做推高土地价格的一种重要因素。
房地产企业在境内上市融资如火如荼进行的同时,一些房地产商也积极寻求境外融资途径。最近一例是2009年11月恒大地产成功在香港市场上市。但无论在哪个市场上市融资,能够成功融资的企业从数量到规模,都无法与银行贷款相比较。
3.个别企业能够涉及到其他融资方式
除了银行贷款和上市融资两种方式外,房地产开发企业能够使用的其他方式可谓是少之又少。仅有个别企业使用过如债券、房地产信托投资基金(REITs)、典当融资、金融租赁、过桥贷款以及信托融资等方式。
(二)中小企业融资困难
随着全球金融危机对我国国内经济的冲击,中小企业的日子非常难过,特别是对于资金需求量较大的房地产开发企业来说,融资难更成为企业迫切需要解决的一个问题。近年来,国家为扶持中小企业的发展,特别出台了一系列针对融资问题的政策,这些政策虽然解决了一部分问题,但对于中小房地产开发企业来说,没有从根本上解决问题。
二、适合我国国情的房地产融资方式及发展方向
鉴于我国目前的国情,在上述的几种融资方式中,我国应该大力推进房地产企业直接融资方式。这样,一方面可以缓解储蓄率居高不下的难题;另一方面也能降低银行的风险,保持金融体系的平稳运行。笔者认为应该优先发展以下几种融资方式。
1.房地产信托投资基金(REITs)房地产信托投资基金起源于美国市场,虽然中途经历了一段低谷,但现在已经发展成为美国房地产市场上最主要的融资方式之一,并且不断
引起其他国家和地区的重视,在我国香港周边的主要金融市场,像日本、新加坡等地都已经开始发展REITs交易。REITs的发展主要得益于其两大明显优势:第一是其自身优势,包括以下几个方面:REITs本身具有很高的流动性和变现性;REITs使资金专业化经营管理;REITs能加速房地产的资本积累;REITs使投资人的投资风险分散;健全的REITs流程监控机制能充分发挥市场机制。
第二是REITs的运用在商业地产上有以下几种不可替代的优势:可以融资的物业范围(下转50页)(上接47页)广;可融资金额巨大,资金来源丰富;分散房地产行业的金融风险;融资总额相对较高;融资方式灵活;可选择长期获益;节税;提高企业的知名度;有助于企业经营管理规范化。
2.债券
长期以来,我国的资本市场发展极不平衡,在一个成熟的市场经济中,企业债券应该作为市场经济的主要融资方式之一。但目前的状况是我国的债券市场规模还非常有限,而且以国债为主。可喜的是自党的十七大报告中提出“强调优化资本市场结构,多渠道提高融资比例”后,国务院及其他相关部门多次强调了发展债券市场的重要性。今后的债券市场应该是房地产行业的主战场之一。
债券的优点主要有:(1)不会有失去公司控制权的危险。(2)债券利息可以在税前扣除,节省成本。(3)债券方式比较灵活,有长期、短期、可转换债等。
三、结束语
改革开放30多年来,我国经济增长取得了显著成效,人民生活质量大幅提高。特别是近十年来,随着改革开放的不断深入,工业化、城镇化水平不断提高。我国的房地产市场必然还将高速发展一段时期,房地产企业也必然将迎来一个高速发展的机遇。但是我们也应该清醒地认识到,在机遇的背后,房地产企业融资仍将成为一个突出的矛盾,融资难仍将成为阻碍房地产企业发展的一个重要瓶颈。房地产企业应该积极从自身企业的现状和未来发展方向出发,克服困难,了解成熟市场的发展状况,学习外国的先进经验,抓住政策调整的有利时机,不断创新,努力突破这一
发展瓶颈,为我国房地产和金融市场的发展做出应有的贡献。
(责任编辑:云馨)参考文献:[1]决策资源集团房地产研发中心.地产融资十二方案[M].中国建筑工业出版社,2007.[2]张健.房地产企业融资:实务·政策·常见问题[M].中国建筑工业出版社,2009.第五篇：我国房地产企业融资策略研究
会计专业原创毕业论文，公布的题目可以用于直接使用和参考（贡献者ID有提示）
最新会计专业原创毕业论文，都是近期写作
平衡计分卡在我国企业绩效管理中的应用
企业会计信息化存在的问题与对策
某公司战略成本管理研究
国有粮食企业内部控制研究
基于风险管理视角下中小企业内部控制探讨
企业自创商誉的确认和计量
某食品公司资产结构现状及优化分析
某纺织公司负债经营问题研究
营改增对交通运输企业的影响研究
中小企业融资渠道分析
低碳经济下企业财务分析指标体系的构建
某公司现金流量管理存在问题及对策研究
某钢铁公司财务分析指标体系研究
某公司人力资本投资及其风险防范研究
内部控制与舞弊公司预警——基于舞弊三角形理论
上市公司内部控制建设现状问题及对策
债务重组会计准则与税法的差异与协调
公允价值在我国投资性房地产中的应用问题研究
论xx公司货币资金的内部控制
企业问题剖析
有关或有事项的探讨
基于渠道理论的房地产企业营运资金管理问题研究
苏宁电器融资结构优化研究
投资性房地产公允价值计量对公司财务的影响
对我国环境会计信息披露的研究
企业存货风险应对策略的研究
关于反向购买的会计处理及案例分析
作业成本法在民营企业的应用——以某公司为例
电子商务的税收
征管探讨
某建设集团公司应收账款管理研究
民间融资存在的问题及其对策
我国资本市场审计失败问题研究
浅谈我国商业银行中间业务风险控制
目标成本管理在某纺织企业的应用
上市公司盈余管理探析
我国公允价值应用现状及问题探析
基于公司治理的内部控制探讨
我国集团型企业的财务战略分析——以海尔集团为例
中小企业信用担保业务定价研究
关于开征遗产赠与税的探讨
由温州老板集体逃跑事件看民营企业融资风险防范
财务软件的发展与未来
会计专业原创毕业论文，公布的题目可以用于直接使用和参考（贡献者ID有提示）
非货币性资产交换会计及税务处理研究
会计电算化系统应用的问题及其解决对策
某公司资金结构优化研究
社会保障基金绩效审计问题研究
企业物流成本核算与控制研究
我国中小企业融资渠道与途径的分析
会计师事务所内部治理存在的问题及对策
金融危机下的公允价值应用研究
我国中小企业财务治理问题研究
个人所得税工资薪金扣除额调整前后的税收对比及其对其他税目影响的案例研究
财务共享服务模式在企业集团中的应用研究
浙江小额贷款公司的风险控制研究
我国个人所得税的税收流失问题探讨
公允价值在新准则中的运用和思考
美的电器公司应收账款管理研究
慈溪市光华实业有限公司内部控制探讨
某公司模式创新研究
公路施工企业成本控制的应用研究
加速中小企业资金运营的研究－－以某纺织厂为例
浅议企业逃税及税收筹划
论中小企业采购成本控制
低碳经济背景下我国煤炭企业财务风险研究
试述如何优化企业绩效考核
世纪联华连锁超市存货管理问题研究
房地产上市公司财务风险预警系统研究
海尔存货管理方法研究
上市商业银行财务可持续增长能力的模糊评价
商业企业的营运资金管理研究
工行某分行全面预算管理问题研究
某某企业财务预算编制
问题研究
某轧辊公司应收账款管理问题及对策研究
关于加强高校财务风险管理的探讨
新准则下公允价值在我国的应用问题探讨
某公司短期资产管理存在的问题及解决方法研究
资产减值对于盈余管理的影响分析——以某集团为例
某保险公司资产流动性研究
企业偿债能力评价-以A公司为例
对我国投资性房地产准则的认识与思考
某建筑安装工程公司应收账款管理问题研究
基于产业生命周期的汽车业上市公司财务战略的研究
集团企业内部控制缺失的危害及治理对策
新会计准则对我国商业银行会计的影响分析
上海可的便利店有限公司的存货管理问题的研究
我国商业银行个人理财业务发展研究
会计专业原创毕业论文，公布的题目可以用于直接使用和参考（贡献者ID有提示）
新税制下企业税务筹划研究88服务绩效的考核指标研究89谨慎性本质及应用状况研究
会计政策变更与会计估计变更辨析
家庭理财规划方案设计——以成熟型家庭为例
92某公司资本结构的研究分析
铸造企业货币资金内部控制设计——以某公司为例
94关于财务与会计外包的研究95xx公司低碳型体系建立研究
企业横向并购的绩效分析－－以燕京啤酒收购月山啤酒为例97中小企业民间融资研究
xx公司人力资源会计实践困境及其改进
99企业并购协同效应的财务分析100上市公司会计政策选择的探讨
论作业成本法在制造行业的应用——以xx企业为例
102某公司所得税税务筹划方案设计
中国民营企业跨国并购相关问题的研究——基于吉利跨国并购活动的案例分析104供应链成本管理的成本控制研究——以某公司为例
105基于作业的全面预算管理应用研究106长安汽车投资价值分析
论xx电机公司的内部审计独立性108我国上市公司股利政策的探讨
对我国中小企业财务人员素质与管理的探讨
110基于顾客价值理论的xx酒店成本管理研究111上市公司盈余管理的动因及其治理112某民营公司成本管理研究
小天鹅股份有限公司财务风险防范研究
114我国上市公司社会责任报告鉴证的研究
股权分置改革对上市公司盈利能力影响研究——以三一重工为例
116我国企业社会责任信息披露制度研究117论我国中小企业内部审计问题与对策118某酒店存货管理问题研究
谈我国房地产开发企业成本控制体系的构建
120中小企业内部控制问题探讨
xx公司物流采购中的质量成本控制研究122全面收益及其报告的研究123某电子公司财务风险问题研究
江苏红豆实业股份有限公司财务分析
125强化我国上市公司财务监督机制的对策126上市公司非财务信息披露存在的问题与对策127某集团策略研究
论目标与资本结构优化
某建筑公司基于现金流量的企业财务风险管理研究
130企业税务风险成因及内部税务审计必要性探究
会计专业原创毕业论文，公布的题目可以用于直接使用和参考（贡献者ID有提示）
公允价值计量研究
上市公司成长性评价指标体系初探
基于环境会计的企业财务评价体系的构建研究——以海尔为例
134xx物流公司内部控制研究
基于价值链视角的低成本战略浅析——以格兰仕集团为例136制造业企业成本管理的探析137论企业战略成本管理
温州小微企业融资问题研究
公允价值在金融危机中的争议与思考
增值税转型对印刷企业的影响研究——以xx纸业为例
141某集团公司应收账款管理问题及对策研究
142基于内部价值链的建筑施工企业成本管理研究143论企业目标与企业社会责任的关系
浅谈我国上市公司社会责任会计信息的披露
145顺丰物流公司仓储成本管理与控制研究
146某食品销售公司投资决策绩效评价的研究
147论企业筹资风险管理
论我国中小企业投资风险成因及其对策
149某公司货币资金内部控制制度设计150经济责任审计质量控制
151中小企业成本管理现状及对策研究——xx家具采购成本控制
152服装生产企业货币资金内部控制设计——以某公司为例153会计师事务所审计风险及其防范研究
154中小企业内部控制的优化建设研究
155公允价值在我国运用中存在的问题及对策156中小企业银行融资问题研究157某钢结构公司内部会计控制研究158公司治理结构与会计信息质量研究
159某钢铁公司资产结构存在的问题及对策研究160公允价值计量属性应用研究
161我国房地产上市公司盈余管理研究
162某公司货币资金内部控制实施中存在问题的研究
163信息化条件下会计内部控制的创新——以xx公司为例164金融危机背景下的企业存货管理
165关于上市公司担保若干问题的思考
166个人所得税自行申报制度研究
167通货膨胀对房地产企业的影响及应对措施168某公司应收帐款管理的探讨
169财务战略选择对企业价值相关性的实证研究—以上市公司为例170审计主体在环境审计中的作用
171关于我国企业质量成本管理若干问题的探讨
172浅析目前银行业金融诈骗案件高发的原因和防范途径173反倾销应诉中的成本会计应对策略研究
174我国上市公司并购的财务风
险与控制措施
会计专业原创毕业论文，公布的题目可以用于直接使用和参考（贡献者ID有提示）
175某公司内部控制研究
176万科公司营运资金管理研究
177高新技术企业技术创新能力的评价研究178存货成本计价方法对企业税务筹划影响探析179宝钢集团财务风险控制研究180基于风险导向的内部审计研究181某集团税务风险防范与控制182会计舞弊的甄别与防范
183企业环境信息披露质量的研究
184某钢铁集团融资管理存在的问题及对策185某电子公司存货管理存在的问题及对策研究
186我国企业社会责任信息披露的动机研究187论我国会计信息失真的原因及对策188增值税转型对固定资产核算的影响189xx印刷公司研究
190营业税改征增值税对广告业的影响及建议
191基于公司治理的内部控制问题研究——以国美电器控制权之争为例192我国房地产企业融资策略研究
193作业成本法在我国制造业企业中的应用研究194我国上市公司关联方交易披露问题研究
195我国白酒行业上市公司盈利能力分析——以洋河股份为例
196某会计师事务所竞争力分析197企业年金及其会计研究
198xx进出口有限公司海外应收账款的管理研究199某科技公司财务风险研究200某公司营运资金管理问题分析
篇八：房地产企业融资问题研究
实用标准文案
某某财经学院本科生毕业论文
房地产企业融资问题研究
姓
名
学
号
专
业
指导教师
会计学
〔讲师〕
2009年5月15日精彩文档
实用标准文案
摘
要
房地产业是我国支柱产业之一，其健康开展对我国国民经济的开展起着重要作用。而房地产业是资金密集型行业，因此有效地解决该行业融资问题是促进其健康开展的重要条件。房地产企业解决融资问题，必须考虑各种融资渠道的本钱与利弊，结合企业所处的外部资本市场的状况，根据国家金融政策、银行改革方向、发行股票、企业债券的制度等，选择最适合企业的融资渠道。随着近几年经济的高速开展，房地产投资又出现了过热迹象，房地产业的风险开始加大，包括加大了金融风险，局部地区的商品房价格上涨很快，房地产开发规模、投资增幅都开展过快。因此，国家也开始了加强对房地产业的规X，尤其是对房地产金融方面的监视管理。在新政策下、形势下，房地产企业应该如何进展企业的融资活动，是当下对房地产来说最为迫切的问题。
本文运用理论与实际相结合的方法，对房地产整个行业的背景进展了简要的分析，再对国内外研究现状、融资的根底理论和现代融资理论的开展进展简要介绍。分析了我国房地产企业融资的方式，包括银行贷款、股权融资、发行债券、房地产信托，以与融资方式的其他开展趋势。提出了目前银行贷款仍是我国房地产融资的主要方式，解析了我国房地产业主要依靠银行贷款融资的原因。最后，指出了我国目前房地产融资方式比拟单一。要解决这个问题，应积极开拓思路，根据国内外经济、金融形式的不断变化开展，利用一切可能的融资渠道，走多元化道路，探索适合企业实际情况的高效低本钱的融资方式。
关键词：房地产企业；房地产融资；融资模式
精彩文档
实用标准文案
AbstractTheindustryofrealestateisoneofthesupportingindustriesofourcountry,anditshealthydevelopmentplaysanimportantroletothedevelopmentofournationaleconomy.Itisanimportantaspectofpromotingitshealthydevelopmenttosolveitsfinancingproblemeffectively.Externalcapitalmarketconditionsandpolicyconditionsaroundthebusinesssuchasstocksandbondsissuanceacquirements,nationalfinancepolicies,andbankinnovationtendency,mustbeconsideredinrealestateprojectfinancingdecisions.Thegovernmentofchinapublishedaseriesofdocumentstoreinforcethecreditmanagementinrealestateindustry.Itbeesthemostinsistentproblemforrealestatebusinessestodealwithfinancingundernewpoliciesandconditions.Asforfinancingtheory,therehasbeengreatprogressintheoreticstudybasedonrevenuetheory,agencycost,andcorporationgovernmentwhichhavemademanyinstructiveeffectsonbusinessfinancingdecision.Firstly,thispaperanalyzedthefinanceconditionsaroundrealestateindustry,andthendiscussedproblemsexitinginrealestatebusinessfinancingandabusesaboutcurrentfinancingpoliciesbasedonfinancingtheories,studiedrealestatebusinessfinancinginstrumentsinvolvingbankloan,issuanceofstocks,issuanceofbonds,andrealestateaffiance.Allofthisistofindappropriatefinancinginstrumentsforbusinesswithvariousinternalconditions,toextendbusinessfinancingchannels,andtoimprovebusinessfinancingstructures.
KeyWord：realestateindustry，RealEstateFinancing，Financingchannel
实用标准文案
目
录
1引言11.1研究的背景和意义11.2文献综述11.3研究的主要内容和方法11.4研究进度12房地产企业融资概况与问题分析32.1房地产融资概况332.2我国房地产企业融资存在的问题与原因分析4453房地产企业融资模式研究73.1我国房地产企业融资方式3.2房地产企业创新融资模式探索78894房地产企业应如何选择适合的融资渠道104.1房地产开发个环节合理的融资方式101010104.2不同房地产开发项目融资方式选择1011实用标准文案
114.3不同规模房地产融资方式选择11结论12参考文献13致谢14实用标准文案
1引
言
1.1研究的背景和意义
上个世纪90年代中后期以来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资保持较快的增长速度，我国房地产市场开展活跃。近年来，国家不断的通过土地，金融等一系列政策规X房地产市场，双管齐下的地产新政让房地产企业普遍感到资金压力，并且压力逐渐增大。
房地产行业的参与者开始注重拓宽资金来源和融资渠道，寻求包括上市，信托，基金，境外融资，私募在内的多元化融资渠道。对于在应对国家宏观信贷紧缩政策下，在应对金融风险的同时，如何能够拓宽融资渠道，创新融资方式，以缓解资金需求压力，从而推动我国房地产投融资体制改革和融资结构的调整，开展资本市场，推动金融机构的风险控制能力成为迫切需要研究的问题。房地产融资问题的研究意义深刻。
1.2文献综述
近几年来随着经济的开展，房地产行业表现了前所未有的活力，但同时也出现了很多问题。综合文献看出目前房地产企业主要有信贷融资，信托融资，直接上市，买壳上市，房地产基金，典当融资和项目融资具有行业性质的融资方式。研究人员也针对不同的融资方式和各自的操作给与分析。本文将针对房地产企业的融资方式又被赋予新的面貌进展分析，对房地产企业怎样认清自身的融资能力进展研究，结合案例说明量力而行，精心策划，减少盲目性和风险的重要性。以求真正实现融资实效。
1.3研究的主要内容和方法
本文主要内容是综述整理房地产融资问题开展现状；分析造成此种现状的原因；以与不同企业的融资能力的分析，进而分类说明不同融资渠道的实用性局限性；在新
本文的研究方法分三个步骤：
提出问题：采用文献研究法概述当前房地产行业特征和融资形势和政策。
分析问题：首先运用调查法调查出当前市场上的融资方法和渠道。然后定性分析法指出各自的优势和局限性。同时实证研究法对不同方法下融资成功的案例进展分析进一步论证论点。
解决问题：用描述性研究法提出不同性质不同规模不同地域的房地产企业采用不同的融资方法。
的经济环境下针对政府、社会、企业提出解决融资问题的对策和建议。
实用标准文案
1.4研究进度
08年1月—09年2月，收集资料，对房地产行业融资问题的研究进展和根本理论进展综述，整理。找出具体研究意义的内容，与导师商议，确定。
09年2月—3月，继续资料的搜集工作，同时认真研读，开始开提报告的写作，并于导师讨论，修改，最终完成开提报告。
09年3月—4月，列出论文写作大纲同时写作论文初稿，在导师的指导下修改论文初稿，完成论文。
09年4月—5月，细致具体的校正初稿。完成论文，装订，提交并准备论文辩论。
实用标准文案
2房地产企业融资概况与问题分析
2.1房地产融资概况
改革开放以后，银行开始逐步介入住宅建设贷款，尤其是房地产开发公司出现后，银行信贷资金开始大量注入房地产。银行信贷资金逐步成为房地产投资资金的重要来源。上个世纪八十年代以后房地产融资有了较大开展。一是房地产信贷业务种类不断增多。目前，房地产信贷资金来源已扩大到开发企业存款和各种住宅储蓄；贷款种类包括开发企业流动资金贷款、单位购建房贷款与个人购建房贷款〔包括住房抵押贷款〕等；二是金融体系普遍开展了房地产融资业务，此外，还出现了专门的房地产融资机构。
房地产业作为国民经济先导性产业，对国民经济的良性开展影响深远。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业的开展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。目前我国尚未建立起稳定、规X的房地产融资体系，还没有形成符合我国国情、适应市场经济开展的房地产开发融资机制。如何解决房地产企业开展的资金瓶颈问题，尽快建立健全多渠道的房地产企业融资体系，已是摆在全行业面前亟待解决的重大课题。要建立符合我国国情的稳定、规X的房地产融资体系，必须先对我国房地产企业融资现状与存在的问题进展深入法分析。
1〉银行贷款成为房地产企业融资最主要的渠道
由于国内金融市场不兴旺，目前国内的房地产金融主要以银行贷款为主，其他的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以与基金融资筹资所占的比重十分微小。从企业统计的角度来看，房地产企业的开发资金主要包括自由资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款四个局部，而预售款中的大局部来自银行对个人住房消费贷款，因此实际上银行贷款和预售款均来自商业银行，房地产开发对银行的依赖程度相当高[王希迎，2005]。
2〉以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小
目前，我国房地产企业的融资方式有三种：一是，股票市场融资。目前我国约有房地产开发企业3万多家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅不足100家，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例不足千分之五。二是，企业债券融资。在过去的十年中债券融资在房地产企业全部资金中所占比重呈下降趋势。三是，房地产投资资
实用标准文案
金和房地产信托等其他直接融资方式很少。我国目前尚无标准的房地产基金，个别属于实验性质的房地产基金并未形成规模。
3〉外资在房地产融资中所占比例下降
尽管我国房地产行业利用外资的数量在2002年之后呈上升趋势，但利用外资在整个融资渠道中所占的比重却呈现不断下降趋势。只有少数东部沿海地区存在，中西部仍呈下降趋势。特别是直接融资方式比例偏小。外资多以简介方式进入：一是和国内公司合作，联合投资开发房地产；二是通过收购中国银行不良资产的形式进入中国房地产市场；三是和国内公司合资成立房地产开发基金[X朝元，2008]。
4〉宏观调控之后，房地产企业已经开始多元化融资尝试
为了抑制房地产投资过热，防X银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，2003年以来，政府已采取了一系列房地产宏观调控措施，包括房地产开发的自有资金比例上升，全国暂停审批农用地转非农建设用地等。紧缩政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金链非常紧X，不得不开始多渠道融资的尝试。
2.2我国房地产业融资存在的问题与原因分析
由于中国的房地产业还处于起步阶段，融资的途径比拟单一，最传统的方法是自有资金加上银行贷款，或者是自有资金加上机构投资人加上银行贷款，与国外相比还很落后。兴旺国家的项目获得资金的途径更多的是靠直接融资，比如机构投资人、基金等渠道。因此，我国房地产企业是否获得足够的资金支持，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已成为企业开展的瓶颈[衷晟，2005]。
房地产融资是房地产业开展链条中的重要组成局部，为房地产业的开展提供了重要的资金保障，然而，在房地产融资迅速开展的同时也存在许多潜在问题，归纳起来。主要有以下几个方面：
1〉融资结构单一、间接融资比重过大。
目前，我国房地产融资结构比拟单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段〔取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段〕每个阶段都离不开银行资金的支持。房地产开发所需资金仍有70%的资金来源于银行贷款，间接融资比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策对房地产开发商提高了贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势。但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产业风险的最大承当者。
2〉对房地产融资的限制因素太多
实用标准文案
X青水[2006]指出“融资，不单纯是为建设和开展聚集资金的问题。它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程〞。房地产业作为资源密集型行业，需要大量的资金做后盾，单纯的依靠内部融资是不能满足资金需求的，更多的资金要通过外部融资来获得。因此，外部融资应是房地产业获得资金的主要方式。目前融资的渠道主要有银行贷款、发行企业债券、股权融资、利用外资、产业基金、房地产信托等。然而，目前我国房地产业的融资仍然主要依靠信贷融资。其它融资方式受政策、金融体制的影响与制约较大，因此其开展比拟困难，有很大的局限性。
3〉银行贷款方式与金融创新太少
房地产作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长、投资规模大，这必然要求房地产业需要的大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比拟短、这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少、融资方式有限。所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式与其他融资方式有待拓宽和创新。
4〉相关的法律法规还不健全，影响融资渠道拓展
目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善。有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效地体系。缺乏相互的一致性和协调性。操作困难。直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所承受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可以的困境[李冬梅，2004]。
我国房地产融资出现上述问题，是由多方面造成的。但归根结底是因为我国房地产金融体制还不完善，还存在很多问题。因此对于我国房地产金融体制中所存在的问题应对症下药，逐步完善、真正视线融资渠道多元化。问题的成因主要表现在一下几个方面：
1〉房地产金融缺乏创新工具
与兴旺国家相比，我国房地产金融创新工具较少，无论是对房地产企业贷款还是对个人住房贷款仍是采用抵押、按揭等原始方式。房地产金融创新工具非常缺乏，没有根据实际情况而专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种。
2〉房地产金融体系效率不高
金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进展合理有效的配置。最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，我国金融资源的融通循环在一定程度上并不顺畅，金融资源并不匹配。一方面，存在较大的资金需求得不到满足。另一方面，却存在大量闲置的资金，无法找到适宜的对象进展投资。因此，我国房地产金融的资金融通效率是低下的。
实用标准文案
3〉房地产金融体系还不健全
当前我国政券市场的改革和开展缓慢，其体制和制度仍存在着较大缺陷。如监管机制不到位。股权分立、缺乏信用保证等。这势必会导致许多金融产品不能得到有效运用。此外，由于我国证券市场的开展还不成熟。致使房地产的各种融资方式至今仍没有较大开展。从而导致我国房地产企业融资方式比拟单一，其资金来源主要依靠银行贷款，这不仅加大房地产企业的财务风险。而且又给经济运行带来一定的金融风险。因此，必须进一步加大证券市场的改革力度，真正落实《关于推进资本市场改革开放和稳定开展的假如干意见》中的精神和要求，推进资本市场开放和稳定开展。
4〉与房地产金融相关的法律法规还不完善
由于我国与房地产金融相关的法律法规还不完善，所以严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规X开展与安全运行。房地产市场的许多问题在很大程度上也是由于缺乏相关的法律法规作为指导。在房地产市场中，消费者相对而言处于信息缺乏的一方，同时又缺乏相关的专业知识，在市场博弈过程中处于不利地位。因此，加强对房地产和房地产金融相关的法律法规建设。对房地产企业的信息披露行为实行监视，有利于改变消费者的不利地位，提高市场运行效率[牛凤瑞，2004]。
实用标准文案
3房地产企业融资模式研究
3.1我国房地产企业融资方式
在我国的3万多家房地产企业中，目前可供选择的房地产融资渠道，主要有银行信贷、上市融资、信托融资、债券融资等融资方式。
1〉预收账款
房地产企业的预收账款实质开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以与委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必须的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2〉银行信贷
开发商向银行借入的资金，偿还期在一年以内的，为短期信贷，偿还期在一年以上的，称为长期信贷。短期信贷由于必须在一年内偿还，所以只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
3〉房地产开发债券
债券是一种明确债券债务关系的金融工具，债券载明了发行人有在约定的期间归还本金和利息的义务。债券是一种资本市场上的金融工具，期限长于一年。当房地产企业在开发中有中长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。因此，从金融理论上，发行债券是房地产企业可行的融资方式。
4〉上市融资
通过上市融资是房地产企业重要的筹资。股票与债券同为资本市场上的融资工具，但股票是一种股权证明，持有普通股的股东有权参加企业的经营管理。由于房地产开发的风险高、投资大、周期长。因此，采用发行股票上市也是房地产企业非常重要的融资方式[王希迎，2005]。
3.2房地产企业创新融资模式探索
从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都过度依赖银行。而在新的融资限制条件下，多数房地产企业很难再续依赖银行贷款，因此融资模式的创新
实用标准文案
势在必行。在国外较为成熟的房地产基金、融资租赁等新型融资方式，将有望成为实现我国房地产投资大众化和融资社会化的重要渠道。
房地产投资基金是产业投资基金的一种，是由房地产公司或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资基金[黄晔，2005]。房地产投资基金现在均以私募的形式组建，以房地产权益性投资为主，同时积极开展房地产证券投资和房地产融资等业务。房地产资产的保值特性决定了房地产基金的投资风险小于其他产业投资基金，因此房地产产业投资基金是一种受各方欢迎的重要融资渠道。对开展我国房地产投资基金的几点建议：深化相关金融体制改革，转变传统经营理念加强对房地产投资基金的监管力度培养房地产投资基金所需专业人才。
融资租赁是在分期付款的根底上，引入出租服务中所有权和使用权别离的特性，租赁完毕后将所有权转移给承租人的现代营销方式。相对于经营规模来说，中国的租赁业务量非常小，但从另一个角度来看，开展的潜力巨大，而金融租赁融资的方式也呈现多样化开展。接下来看一个房地产业与融资租赁的“强强联合〞的案例：
2007年4月初，某个房地产融资租赁项目运作成功，此项目在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁优先责任公司的成功运作下，以“售后回租+保理〞的融资形式完成。沪上一家大型房地产公司将其拥有的某某一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签了5年的“售后回租〞合同。金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务〞合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。
这一创新的融资租赁项目，形成了金融租赁公司、房地产开发企业以与商业银行三方“共赢〞的局面。
首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。售后回租交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司回租。在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业在保存对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。
然后，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包〞卖给银行。银行在以买断房地产开发企业的租金应收款为根底，为金融租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，开拓了银行中介业务“保理业务〞银行可以收取不低于保理融资额1%的收续费。
第三，房地产开发企业通过金融租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金或其他项目。另一方面，通过“售后回租〞房地
实用标准文案
产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过每年还本，每季还息的方法，在融资租赁到期时，依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。
这个项目的成功运作，为房地产企业融资开辟了一道创新融资渠道，充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理位中心，整合各资源优势，躲避和分散风险，共享项目利益。实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物。可见，运用金融租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。
目前还有很多由根本融资方式衍生的新兴或组合的融资方式，主要有并购、房地产信托、融资项目、融资海外基金等。
实用标准文案
4房地产企业应如何选择适合的融资渠道
融资方式的选择应“据实选择〞。对于不同的房地产企业，并非每一种融资工具都适用于自身。由于房地产开发的不同项目、不同环节或不同类型的房地产企业有着不同的风险控制能力和融资需求，如何根据自身实情来确定最优融资结构，躲避融资风险，成为房地产企业融资决策的核心内容。
4.1房地产开发各环节合理的融资方式
房地产开发主要有以下环节：开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。在此，根据各阶段融资不同的需求，将环节归纳为三个融资阶段，房地产企业宜按照不同阶段面里的风险来选择每个阶段适合的融资工具。
该阶段融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须达到35%以上的限制，一般房地产企业可以承受较高的融资本钱。夹层融资可以作为此阶段融资的首选，自有资金比例达到30%以上后可考虑使用信托融资。对于资质较好的大型房地产开发商可以考虑发行债券与海外资金合资设立项目公司进展投资，上市和并购等方式在项目准备阶段之前利用，保证整个开发过程中资金链条的顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险[韦泱，2005]。
基建垫资是本阶段实际操作中主要资金来源之一，完工后生产资金转化为成品资金。在该阶段，房地产企业适合选择选用信托、夹层融资等方式，虽然融资方式的本钱很高，但受政策限制较少，相对容易得到资金。短期融资债券是在生产阶段和销售阶段进展衔接的时候，解决短期资金缺口的理想融资选择。
实用标准文案
本阶段主要是购房者需要融资，可选用按揭贷款、住房公资金、抵押贷款，或综合使用以上方式。融资租赁也可以减轻支付负担，实现真正意义上的“零首付〞。
4.2不同房地产开发项目融资方式的选择
不同开发项目金融创新方式的选择，取决于市场发育程度和投资者的信心程度。现有融资格局是各方博弈的结果，包括银行风险、资本市场开展状况和企业信誉等方面。
住宅是房地产开发最主要的项目类型之一。住宅的经营模式死开发并销售，融资相对商业用房较为容易，享受税收优惠，但其贷款抵押期一般较长。对于别墅、高档住宅等，夹层融资、信托、项目融资等是较为理想的融资方式。而普通商品房购置者申请的个人抵押贷款是房地产证券化的主要来源。
商业房地产包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等。商业房地产的融资规模大、时间长，因此，它对新融资渠道的需求更为旺盛。我国现有的房地产基金比拟适用于投资于办公楼、购物中心等；大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式；短期融资券适用于工程较大、耗资较多的项目；海外基金也多用于商业地产等规模较大的开发项目。
4.3不同规模房地产企业的融资方式选择
对于实力雄厚、信誉良好的大型房地产开发企业来说，可以在进展内源融资的根底上进展银行贷款。同时拓宽融资渠道，实现资本结构的优化。几乎所有融资方式都可以选择，其中有集中融资方式〔上市融资、发债融资、海外资金等〕几乎成为他们的专利。
而对于位数众多的中小房地产企业来说，应积极发行企业债券，利用财务杠杆的效应使企业快速开展变化。应采用开发商卖方信贷、联合开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型企业所垄断的方式进展融资。
实用标准文案
结
论
房地产作为一个高资金密集行业，国内融资渠道不畅，金融品种欠缺，而国外资本对国内市场觊觎已久，融资多元化的途径实际已经摆在国内开发商面前，但是如何利用好这种途径是至关重要的，这就需要有关政府部门建立与开展多元化的金融融资体系。
首先，建立完善多元化、分层次的房地产金融市场体系。不管样的融资方式或者融资的工具，最终都要通过房地产金融品种的交易市场来实现。通过多元化的金融创新。建立各种房地产金融品种周转的市场。这样既可以分散金融市场的风险，又可以缓解投资需求对房地产市场的压力。
其次，创新和丰富多元化融资的品种。选择适合中国人投资特点的金融品种要了解中国人对风险的承受能力，对资产的持有习惯等。这样就能更好的房地产资金来源问题，既减轻了银行的风险，有缓解了房地产供求的关系。
另外，还应该健全与房地产金融有关的各种机构，完善政策法规，赋予房地产开发商多品种、多层次、多元融资的能力和。
随着国内外经济、金融形势的不断变化和开展，我国房地产企业应积极开拓思路，利用一切可能的融资渠道，走多元化开展的道路，探索适合自己企业实际情况的高效低本钱的融资方式。
实用标准文案
参考文献
[1]王希迎，丁建臣，陆桂娟.房地产企业融资新解[M].：中国经济，2005.[2]谷祥.房地产投融资指南[M].：中国金融，2006.[3]X朝元,梁雨.中小企业融资渠道[M].：机械工业，2008.[4]X青水.会融才会赢[M].：中国经济，2006.
[6]牛凤瑞等.中国房地产开展报告[M].：社会科学，2004.[7]黄晔．中国房地产企业融资渠道分析[J]．中国科技信息．2005(8)．
[8]衷晟．房地产开发融资方式探析[M]．：中国房地产金融，2005．
[9]申屠青南．宏观调控声声急，房地产企业融资各显神通[N]．中国证券报．2006–10–26(8).[10]江艳玲，杨柳青．房地产融资渠道应走多元化[J]．宏观经济管理．2004(8)．
[11]胡文韬．我国房地产融资方式的转变[J]．中国房产信息．2005(8)．
[12]韦泱．试析房地产多元融资的创新之道[J]．中国房地产金融．2005(1)．
[13]李冬梅．房地产融资的资本市场[J]．城市开发．2004(6)．
实用标准文案
致
谢
本论文是在尊敬的教师的悉心指导下完成的，在此学生表示衷心的感谢！在论文的、资料的收集和撰写过程中，教师提出很多指导性意见。全文的修改和审定无不凝聚着
教师的教导。导师严谨的治学态度和忘我的敬业精神，让我受益终生。从导师身上，我不仅学到了扎实的专业知识，也学到了做人的道理。
感谢家人对我论文写作的支持和生活上的照顾，谢谢它们的理解！
感谢同宿舍同学的意见和建议，感谢所有给予我关心和帮助的朋友和同学！
篇九：房地产企业融资问题研究
摘
要
房地产作为高风险,高投入,高回报的资金密集型行业，充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提，因此融资能力对房地产企业至关重要。在我国，近几年经济经过几番大力度宏观调控之后,房地产投资过热的现象得到了缓解，但也留下一些问题,如进一步加剧了房地产渠道过于单一，银行承担风险过大的问题。近年来房地产资金来源主要依赖银行信贷,另外一些融资渠道,包括房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。在这样的背景下,我国房产企业融资如何向多元化发展，建立起一个多层次的房地产融资体系以满足未来我国房地产市场的需求,是当前我国房地产融资的主要问题。
本文提出了我国房地产企业在当前的经济形势下，融资方面出现的主要问题，并分析了产生这些问题的原因。同时，为解决相关问题，做了一些有益的探索，提出了一些有效的对策与思路，以期对我国房地产企业融资问题有一定建设意义。
关键词：房地产企业;企业融资；创新融资
目
录
摘
要...............................................................I
绪
论............................................................III1我国房地产企业融资现状...........................................11。1我国房地产企业融资状况概述
................................11.1。1房地产企业资金的主要来源是银行贷款...................11.1。2房地产企业融资渠道逐步走向多样化.....................21.1.3房地产信托业务活跃....................................21。2拓展房地产融资渠道的意义及前景
............................22我国房地产企业融资中存在的问题...................................42.1融资结构单一且间接融资比重过大
.............................42.2对房地产融资的限制因素太多
.................................42。3银行贷款方式及金融创新太少
................................53房地产企业融资问题原因的分析.....................................63.1未能形成良好的融资体系
.....................................63.2金融市场不完善及法规滞后
...................................63。3大多数房地产企业自身条件先天性不足
.........................4以万科为例进行房地产企业融资分析.................................4。1万科融资现状
..............................................4.2以万科试水“曲线贷款”案例分析
.............................4。3境外融资的新模式
.........................................105解决我国房地产企业融资问题的对策................................115。1传统融资方式
.............................................115。1.1预售房款............................................115.1。2银行贷款............................................115.1。3合作开发............................................115.1.4股票融资.............................................115.1.5债券融资.............................................125.2创新融资方式
..............................................125。2.1通过吸引股权投资，扩充自有资金......................125.2。2用房地产信托计划融资................................125。2。3吸引海外资金.......................................135。2.4担保公司............................................135.2。5房地产投资信托......................................135。2。6房地产资产证券化...................................14结
论.............................................................15参考文献...........................................................16致
谢.............................................................1绪
论
随着我国市场经济的展开与不断深人，企业融资无论是对国有企业还是对民营企业都是一个难题.而房地产业作为一个资金高度密集性行业，自然对企业融资水平有着更高的要求。从近两三年的发展趋势来看，国家对房地产业的调控力度逐年加大,从2003年6月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的发布，到2004年4—5月份一系列紧缩政策的推出，国内房地产开发“门槛”提高,银行贷款难度加大，2008年，国家再度上调房贷利率.在这种情况下,房地产开发企业如果单纯依赖传统的银行体系贷款，必然面临十分严峻的融资风险，给企业的持续健康发展带来不利影响。在国家加强宏观调控措施以及加大调控执行力度的前提下，对房地产企业而言,积极转换思想，努力拓展融资渠道具有十分重要的意义。
我国房地产企业融资现状
1。1我国房地产企业融资状况概述
房地产业是资金密集型产业，高收入，高风险,高产出.随着我国房地产投融资体制的变化和央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台的出台，金融业门槛逐步加高,再加上土地招头标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已不再局限于产品本身,资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。房地产企业能否尽快建立健全多渠道的房地产融资体系来获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。
我国房地产业无论是投资方还是购买方，大多数都是以银行贷款方式来融资的.央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理业务的通知》的出台,最直接影响的是房地产企业的融资渠道。目前政府实施的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产企业贷款方式少,企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的一个显著特点。多渠道融资成为房地产企业生存，发展必经之路。
1。1。1房地产企业资金的主要来源是银行贷款
2008年的房地产保持较快增长，开发资金取得相对较大程度增长，开发资金取得相对较大程度增长，2008年，全国房地产企业累计到位资金1。43万亿元，比上年增长31。7%，其中国内贷款为0。27万亿元，占到位资金的18.9%,比上年增长5.8％，订金及预留款0.6万亿元,占到位资金的42。0%，比上年增长43.9％，企业自筹资金0。43亿元,占到位资金的30。1％,比上年增长38。8％，利用外资181亿元，比上年增长10.2％。其中订金及预留款中大部分是银行对消费者发放的个人住房消费贷款.因此，房地产开发资金约有60％来源与银行贷款，房地产企业对银行贷款的依赖程度很大。
1.1.2房地产企业融资渠道逐步走向多样化
房地产属于资金密集型行业，融资对房地产企业的生存和发展起到至关重要的作用，房地产企业更加如此，而从上面的分析不难发现，间接融资-—银行贷款仍是企业融资的主要方式，但受政策影响，121号文件的出台，房地产企业已经达成了一个共识：需要大笔资金投入的房地产行业，融资渠道已经成为发展的瓶颈，只有通过融资方式多样化才能更好，更彻底的解决融资问题，如从间接投资走向直接投资。
1.1.3房地产信托业务活跃
2003年6月13日央行“121号”文件的出台，对房地产企业造成较大冲击。2003年8月12日国务院出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号,简称18号文件），激励房地产企业拓展融资渠道。在这种背景下中国房地产企业开始进行融资渠道多样化的尝试，如信托融资，外资银行融资,海外基金融资,企业债券融资已经初步显现，而其中最为活跃的是房地产信托融资。
1。2拓展房地产融资渠道的意义及前景
房地产业是资金高度密集型的行业，开发投资规模大、周期长、风险大、收益高等特点使得房地产业需要的资金量巨大,融资对房地产业的作用尤为突出。而传统的融资方式和渠道己经很难满足如今房地产业快速发展的资金需要,使得房地产企业面临着资金严重短缺。企业迫于资金压力纷纷探求新的多元化融资渠道。所以如何拓宽房地产的融资渠道，使各方都能获得较好的回报，成为房地产企业共同关心的问题.对房地产企业而言,积极采取多种方式触资,减少对银行信货资本的依赖,努力拓宽融资梁道,具有十分重要的现实意义。同时,拓宽融资渠道，实现优胜劣汰，也是我国房地产业发展的必然趋势。
在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的的多元化融资体系,传统融资方式和创新融资方式并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作开拓新的融资渠道，大力发展房地产信托业务,推行房地产证券化等构建房地产业融资渠道多
样化的体系。同时,房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度上和机制上给与足够的保障,不断健全规章制度和法律体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持,使我国房地产业走向一个新的高峰。
我国房地产企业融资中存在的问题
房地产融资是房地产企业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而,在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面。
2.1融资结构单一且间接融资比重过大
目前,我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段,施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款，间接融资的比重依然过大.虽然国家已出台了一系列宏观调空政策对房地产开发商遗稿的贷款门槛,使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必须会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者.
2。2对房地产融资的限制因素太多
对房地产经营而言,资金是最重要、最关键的因素之一.由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道——--银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理，房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理,控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制,使房地产最脆弱的神经-—资金链受到打击。其次其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。
2。3银行贷款方式及金融创新太少
房地产作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长,投资规模大,这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金只要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少，融资方式有限，所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓展和创新。
房地产企业融资问题原因的分析
3。1未能形成良好的融资体系
始终未能形成良好的融资体系是房地产企业融资困难的内部原因。从市场环境角度分析,国家之所以实施宏观调控，是不满当前房地产企业的盲目开发从而导致投资过热，进而影响整个国民经济稳定增长的现状。我国房地产市场还不规范，许多房地产企业鱼目混珠，即便是大的品牌性房地产公司的融资渠道业过于单一。由于房地产企业融资方式一味单调的依靠银行贷款，致使房地产开发的资金来源过分集中于银行，使其承担过多的风险.也就是说，在事实上，房地产企业将其本应承担的市场风险和信用风险都转嫁与金融体系乃至整个社会。然而，银行为房地产贷款的目的是以增值为目的的放贷,而不是追求房产.如果国家不去注意金融风险的防范，那么一旦出现房地产的经营风险，就必然会导致银行有许多销售不掉的房地产，而银行却无法支付储户的本金和利息，最终的结果还是会引发很大的金融风险。同时，银行对房地产业的制约也很大，银行目前所能提供的贷款品种促使开发商必须再短期内开发、销售，时限最长为三至五年.因为银行没有长期贷款品种，基金、信托市场等融资方式又不成熟，开发商只能依靠现有的资金资源快速开发、建设，造成开发商目光短浅不注重房屋的品质滥建工程，从而形成一个恶性循环。因此，始终未能形成良好的融资体系是目前房地产企业融资困难的内因，正是由于融资渠道的过于单一使得中央为防范金融风险不得不政策频出，导致再宏观调控卡住银行贷款的投放后，房地产企业的巨额资金需求与狭小的融资渠道之间的矛盾越来越突出，致使这些企业再此矛盾的夹缝中日益难存。
3。2金融市场不完善及法规滞后
金融市场不完善及法规滞后是房地产企业融资困难的外部原因。我国的房地产业始于上个世纪八九十年代，房地产市场发展还很不成熟，特别是资本市场政策相对滞后的问题比较严重,使相应的融资运作缺乏有效的法律依据.另外，金融
市场不完善也是造成融资困难的原因之一。以房地产基金为例，房地产的投资组合分为两部分，80％投向房地产及其关联行业，20%投向政府允许的债券市场。但由于我国金融工具较少，基金经理人再选择时就显得比较困难。房地产投资基金是一个新生事物，而且缺少相应的政策规则，实施起来障碍重重。
3.3大多数房地产企业自身条件先天性不足
大多数房地产企业自身条件先天性不足，鱼目混杂，实力较差是导致其融资困难的根本原因.我国一半以上的房地产企业
尤其是许多中小型企业大多数都先天不足，并且大都奉行
“机会主义路线”
。这主要是由于我国的房地产企业大多起点低.很多是当年的建筑队发展过来的，缺乏良好的底蕴;其次是企业历史短，有很多是半路起家，部分部门和单位看到机会就成立了项目组，由项目进而发展公司，企业创建的目的很直接，就是瞄准房地产暴利空间.企业全部的核心在于获取项目收益，谋求生存，没有长期的远景目标，因而造成房地产企业唯利是图，投机钻营。
以万科为例进行房地产企业融资分析
4.1万科融资现状
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。其中2007年的一到九月,房地产上市公司在A股市场总共融资304亿,而万科大概占33%，但在这些有融资的公司中,万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45％和52％。再来看一下跨行业的对比。从2007年的一到九月除银行业之外，A股增发的前十名总共融资951亿，万科占11％，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26％和18％。也就是说，无论行业内对比还是跨行业对比,万科融资的规模都低于公司的经营规模。而万科是个非常专业化的公司,募集资金100%投到了指定的住宅开发项目上。
最近三年是万科融资相对比较多的三年,同时也是净资产收益率比较高的三年,一直保持在14%以上。从03年到06年，万科的每股收益增加了5倍多。所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了。可见，万科的募集资金得到了高效率的使用，实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益.
4。2以万科试水“曲线贷款”案例分析
2004年7月5日,万科发布公告称，该公司已和德国银行HI达成合作协议,由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目.这一合作表明，万科的境外融资已取得突破性进展，在中国房地产界一直处于领头羊地位的万科，在境外融资方面，又一次站到了潮流的前端.根据万科发布的公告，此项合作的目的是为万科在中山即将开始的项目“万科城市花园”进行境外融资.提供融资的是德国房地产融资服务的龙头HYPO集团的下属银行HI，其总部设在爱尔兰首都都柏林，此次为万科提供的融资额为3500万美元,在该银行的不动产资产中所占份额很小。但值得注意的是双方的合作方式。在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80％的股权转让给一家由HI设立的名为BestGainInvestment的公司，由于该公司万
科也持有35％的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。从形式上看,HI取得了中山项目的控股权，是如假包换的FDI(外国直接投资）。该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司，由深万科和万科的附属公司香港永达投资公司共同投资设立，该公司权益实际上完全属于万科.但通过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。
实际上，虽然HI拥有中山项目52％的股权,但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率）再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制,因而才不得不“曲线融资",以FDI之名，行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地满足了有关的管制要求。对于此项融资安排的具体利率水平，HI的利率水平其实相当地低，大约只相当于国内同类型贷款的名义利率,不难看出，刚刚通过了万科A发行可转债的发审委“聆讯”,又在境外融资方面取得了突破性进展,融资成本也不高，从资金来源看,该项目的投资全部来自HI的融资，万科不需要投入一分钱，也不需要再申请任何开发贷款。而在法律上,由于资金全部来自HI，控股者又是HI，则至少在名义上，项目的风险也完全由HI来承担。万科的责任只是按照合同规定的项目计划把它做完，把房子盖好，再尽量卖掉。其他的风险，与万科无关。但最后所取得的利润，却可以由万科完全掌握，万科需要付出的只是几个百分点的融资成本以及自己的品牌。简单地说，这实际上是一个由HI投资，由万科负责操作的项目。万科仅仅借助自己的品牌，就取得了该项目的控制权并占有大部分利润。同时，由于融资以美元结算，考虑到目前的汇率趋势是人民币有升值压力，该项融资的汇率风险也要由HI来承担。
从外资方面来看，外资对中国房地产业普遍的乐观预期和强烈的投资欲望致使他们愿意做这种本大利小的生意,例如HI。在国外资金普遍渴望投资中国房地产，但对风险又普遍感到难以把握的大背景下，万科的规模、品牌和既往业绩，对促成此次融资合作显然起了决定性的作用。正如前面所说,双方都在试水。此次境外融资对万科的意义总结为两条,“一是打开了境外融资之门，丰富了万科的融资手段，在融资渠道多元化方面迈出了重要一步；二是可以提高万科的项目管理水平。万科会将中山项目的管理作为今后新的项目管理标准，可以为今后的境外融资安排打下基础.对万科来说，这是难得的学习和提高的机会。而对于HI来说，作为来华投资的第一单,HI最关心的并不是利润，重要的是有一个开始，并由此积累经验、知识和人脉关系。短期的投资回报肯定不是HI所追求的.所以不难预料,如果中山项目取得成功，万科与HI及其他境外投资机构的合作肯定将继续扩大，而HI也将籍此打开中国地产市场的大门.
4。3境外融资的新模式
随着土地制度改革的深入,以及信贷政策的收缩,房地产行业的大整合、大洗牌已经拉开帷幕。值此关键性时刻,如何实现融资渠道的多元化,进而合理控制财务成本，并将财务风险降到最低，已经成了开发商最性命悠关的问题。万科与HI的成功合作，无疑为境外融资探索出了一条新路。
融资渠道多元化目前是谈论多，办法少。虽然在地域上有国内国外的选择，在国内有银行和非银行的选择，但除了资本市场，非银行的选择就只剩下信托。而信托的规模限于管制又非常小。所以,探索新的融资方式，的确是开发商的当务之急。境外融资不仅取决于双方合作的诚意和能力,也要看政府的政策和制度建设能否跟得上。无论是万科走出去还是国外投资机构进来,最大的障碍都是制度方面的。在此次合作谈判中，HI最担心的是国内的政策和法律风险，而万科最大的困难也是如何说服对方，这样的风险是在可控制的范围内的。房地产行业能否像其他行业那样成功的引进外资,不仅取决于自身的努力和市场的逐渐成熟,也取决于政策的逐步松动和金融改革的继续深入，尤其是在人民币可兑换性方面。可以说,政策的空间有多达,境外融资的空间就有多大。
在目前的环境下，万科的“曲线贷款”的确是一个全新的极有价值的尝试.整个融资结构非常复杂,但的确能很好的满足监管机构的管制要求，用完全合法的方式，完成本来不能进行的资金融通。从这个意义上说，万科的试水，不仅为自己走出了一条新路，也为整个中国房地产业走出了一条新路。
解决我国房地产企业融资问题的对策
5。1传统融资方式
5。1.1预售房款
从实际情况来看,这几年由于银行贷款较为困难,预售款逐渐占据了开发筹资款的30％以上.在房地产市场前景看好的情况下，市场对期房销售会表现出极大的热情。这是因为购房者仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对房地产开发企业来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可将部分市场风险转移给购房者.
5.1。2银行贷款
房地产开发企业更以来于借入资金，主要是从商业银行等金融机构借入.在目前的房地产市场资金链中，通过住房消费贷款，房地产开发贷款，建筑企业流动性贷款等方式,商业银行基本参与了房地产开发的全过程。
5.1。3合作开发
目前国内合作开发的形式多种多样，常见的是一方提供土地，将全部或部分土地使用权作为权益投入房地产项目，而由开发方提供资金，双方一个字投入的比例分享利润。但是这种方法只有在一方有地无钱，另一方有钱无地的情况下才能实施，实际上在整个房地产中所占比重并不大。同时，这种方法对于上方在前期的谈判和后期施工过程中的协调有较高的要求。
5.1。4股票融资
这种融资方式筹集的资金具有长期性，并且企业没有固定的还本付息压力，因此是一种理想的渠道.但我国房地产企业发行股票上市之路并不平坦。这一方
面是因为一直以来国家都不支持房地产企业上市；另一方面，发行股票并上市的过程过长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求较为严格，因此，大多数的房地产开发商短期内无法达到上市的要求。
5.1。5债券融资
这种融资方式筹集的资金期限也相对较长，企业筹资的成本由发行债券的价格和债券利率决定,企业需要在规定的日期还本付息。从我国目前状况来看，有债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样不畅通。
5.2创新融资方式
5.2。1通过吸引股权投资,扩充自有资金
自有资金是一个企业生存和发展的基础。首先必须有充足的自有资金来支持各整个企业的良性运作，然后才能受到外部投资者的青睐。扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累，这就要求工资通过项目开发和经营，逐步增加积累，把企业逐步有小做大；另一方面，外部的资金投入同样可以增加企业的自有资金。外部投入主要包括两种方式：以使其与原有股东增加投入;而是新股东加入企业（通过私募扩股）。这两者同样建立在投资者对企业发展前景的良好以气之上.
5.2。2用房地产信托计划融资
相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式，可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司持续发展，再不提高公司资产负债率的情况下，可以优化公司结构。再2003年6月13日央行出台121号文件后,信托逐渐成为房地产业的新兴融资热点。信托投资公司利用资金优势，通过房地产融资业务强势介入房地产业，不仅解决了部分房地产项目开发资金不足的问题,有巧妙借助过桥融资的业务方式，最大限低的防范了自身的风险。目前，信托业务已初步形成证券投资型，股权投资型，资金贷款型，资
产收益权转让型，信托资金租型等等多种类型的信托品种。同时，在单个信托产品规模，期限和收益方面,也出现了募集资金从几百万到几十亿元不等，期限和收益多样化的信托种类。
5。2。3吸引海外资金
很多外资银行,包括德意志银行，美国雷曼兄弟,澳大利亚麦格理银行,渣打银行，等等，利用国内银行对房地产投资收紧银根的机会，积极参与中国的房地产行业。只要房地产企业本身有一定的实力和信誉，项目前景又看好，争取外资银行的贷款完全有可能。此外，随着上海向国际金融贸易中心的迈进，国外房产基金看好上海房地产市场。摩根斯坦利下属房地产投资基金RSREF，荷兰国际房地产,里安集团,新加坡嘉德置地等纷纷出手，它们将在未来为房地产企业源源不断地输送资金.虽然目前以境外资金形式出现的投资仅3亿美元左右,但从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加至20亿美元左右。
5.2.4担保公司
据了解，担保公司在房地产融资中起着假架设融资渠道，提升企业信用的作用.担保公司的业务是种依附在银行政策上面，贷款决策权也最终掌握在银行手里。担保公司的介入，在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题。在房地产开发项目过程中,有实力凭借自有资金缴纳土地出让金与拆迁款,取得四证,达到银行贷款条件的企业只占少数。很多房地产开发企业在缴纳部分土地出让金后就面临着资金短缺的问题，在这时，担保公司就有可能为其提供房地产违约贷款。这种方式是具有闲置资金的企业委托银行向开发商提供委托贷款,既为开发商寻求了资金又提供了担保，达到了双赢效果。
5.2.5房地产投资信托
目前正在我国兴起的REITs不失为一条好的融资途径。REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者基金，有专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区，不同类型的房地产项目
进行投资组合，在有效减低风险的同时通过将房地产经营活动中产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。基于有稳定现金流入的商业地产项目而不是基于房地产企业，有利于提高房地产企业的融资效率；缓和通货膨胀，稳定证券市场等都是REITs独特的优势。因此从长期来看，房地产信托投资基金（REITs)将成为房地产行业融资的重要手段。
5。2.6房地产资产证券化
融勤国际中国研究院认为,资产证券化具有两个重要的创新特征：已计提的用于证券化的资产为融资信用基础和破产隔离.根据这两个金融创新原理，资产支持证券本金和利息的偿付，直接以资产所产生的现金流为保证，已经于中小企业本身的自信水平无关,能够较好地回避大多数中小企业资信评级低，或者根本没有资信评级而不能获得融资等问题，也能较好地客服因社会信用基础薄弱，公司治理结构不健全而影响房地产融资的矛盾。
在资产证券化融资过程中，一般还要从内部或外部对所发行的证券进行担保,提高所发行的证券的信用级别,进一步降低投资风险。所以,资产证券化融资，克服了中小企业风险偏高的矛盾，资产支持政权具有较高的投资价值，能够广泛地吸引众多的筹资者,拓展房地产企业的融资渠道。
结
论
传统的通过自我积累、自我发展的方式解决企业发展中的资金问题已越来越不适应不断变化的外部条件，对于资本密集型的房地产企业尤其如此。面对不利的金融政策和不友善的证券市场，房地产企业必须进行融资创新，学会多条腿走路，利用各种条件、采用多种途径才能解决发展过程中的资金问题。总之，拓展房地产融资新渠道，使融资途径多元化,才能使我国房地产企业更高更好的加速发展。
参考文献
[1]曾世华.我国房地产企业融资状况分析.商场现代化，2006，（10）：29。
［2]朱周戈.我国房地产业的融资以及潜在问题分析。科技经济市场。2007[3］
我国房地产业融资体系的发展趋势.中外房地产导报，2006—11-12。
[4]巴曙松。房地产融资渴望新路径.中国全融家2006。（2)：20.[5]肖元真.李文昌。胡书芳.房地产调空的政策导向及其市场走势郑州航空工业管理学院学报，2007.（2）：89-90.［6］
朱平安.王元月。房地产企业融资问题与对策.中国乡镇企业会计，2008，[7］
唐敏。宏观调控下房地产企业的融资对策.消费导刊,2008,（10）。
[8］
吴静。发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道。企业研究，2007，[9］
项秀伟。2007年中国房地产业融资分析。现代商贸工业，2008,（5）。
[10］
中华全国工商业联合会房地产商会，太平星集团，新加坡国立大学，房地产投资信托基金指南。中国建筑工业出版社。2006,（4)。
致
谢
时间匆匆如流水，年度论文的完成进入了尾声。从开始选题到论文的顺利完成,离不开老师、同学给我热情的帮助,在这里请接受我诚挚的谢意!在论文收笔之际，要特别感谢金环老师的悉心指导。金老师学识渊博,和蔼可亲，平易近人。在完成论文的过程中，给予了我很大的帮助和关怀。在我学习期间不仅传授了做学问的秘诀,还传授了做人的准则。这些都将使我终生受益.我愿借此机会向金老师表示衷心的感谢!谢谢您！
推荐访问:房地产企业融资问题研究 企业融资 研究 房地产